Termejä "ehdollinen" ja "vireillä oleva" käytetään usein kuvaamaan kiinteistökauppoja. Mutta mitä tarkoittaa, kun koti on listattu näillä tavoilla? Molemmat termit ovat erilaisia tapoja ilmaista, että kauppa ei ole vielä valmis. On kuitenkin suuria eroja, kun verrataan vireillä olevaa vs. ehdollista asuntokauppaa.
Tässä artikkelissa annetaan vastauksia kahteen yleiseen kysymykseen: Mitä "pending" tarkoittaa kiinteistöjargonissa? Ja mitä tarkoittaa "ehdollinen"?
Mitä "ehdollinen" tarkoittaa kiinteistöalalla?
Sana "ehdollinen" tarkoittaa "riippuvainen jostain muusta" tai "olosuhteista riippuvainen". Useimmissa kiinteistökaupoissa käytetään ehdollisia ehtoja sekä ostajan että myyjän suojelemiseksi sopimusta tehtäessä; ne ovat ehtoja, jotka on täytettävä, ennen kuin sopimus tulee voimaan. Ostajalla on mahdollisuus vetäytyä kaupasta, jos ehdolliset ehdot eivät täyty.
Yleiset kiinteistöihin liittyvät ehdolliset sopimukset
Nämä ovat joitakin yleisimpiä kiinteistökaupan ehdollisia ehtoja:
- Tarkastusehto.: Tällä ehdollisella sopimuksella varmistetaan, että ostajat voivat teettää kiinteistölle ammattimaisen tarkastuksen ennen kaupanteon päättymistä. Tarkastaja varmistaa, että katto, putkisto ja muut tärkeät kotijärjestelmät ovat hyvässä kunnossa. Jos kiinteistössä on jotain vikaa, ostaja voi päättää, jatkaako hän kauppaa, pyytää myyjää tekemään korjauksia vai jättää neuvottelut kokonaan kesken.
- Arviointisopimus (Appraisal Contingency): Arviointiehto on kiinteistösopimuksen lauseke, joka antaa ostajalle mahdollisuuden vetäytyä kaupasta, jos asunnon arvo on odotettua alhaisempi. Jos näin käy, ei ole harvinaista, että ostaja pyytää lisämyönnytyksiä, kuten myyntihinnan alentamista tai sulkemiskustannusten maksamista takaisin.
- Rahoitusehto: Kiinteistösopimuksessa rahoituksen ehdollisuus antaa ostajalle mahdollisuuden peruuttaa kauppa, jos hän ei saa rahoitusta.
- Talon myyntiä koskeva ehdollinen sopimus: House sale contingency on asunnon kauppasopimuksessa oleva ehto, jonka mukaan ostaja voi peruuttaa kaupan, jos hän ei pysty myymään nykyistä asuntoaan. Jos ostaja yrittää ostaa uuden asunnon ja myydä nykyisen asuntonsa samanaikaisesti, hän saattaa haluta tämän ehdon myyntisopimukseensa, jotta hän ei joudu maksamaan kahta asuntolainaa samaan aikaan.
Mitä "vireillä" tarkoittaa kiinteistöalalla?
Mitä tarkoittaa "vireillä"? Jos asunto on merkitty "vireillä olevaksi", se tarkoittaa, että kaikki yksityiskohdat on selvitetty ja molemmat osapuolet ovat sopineet, että myyntiä jatketaan. Kaikki ehdolliset ehdot on täytetty ja kaikki asiakirjat on valmisteltu molempien osapuolten allekirjoitettavaksi. Se on lähinnä yksi askel "ehdollisen" ohi matkalla kohti myyntiä.
Vireillä olevien kauppojen yleiset tyypit
Nämä ovat joitakin yleisimpiä vireillä olevien kauppojen tyyppejä:
- Lyhytaikainen myynti: Lyhytaikainen myynti on tapa, jolla asunnonomistaja voi myydä asuntonsa alle asuntolainan loppusumman. Tämän prosessin avulla asunnonomistajat, jotka eivät pysty maksamaan kuukausittaisia maksujaan, voivat myydä kotinsa määrällä, jolla he voivat maksaa velkojensa ja talon myyntihinnan välisen erotuksen sekä mahdolliset muut velat. Jos kodin oikomyynti on vireillä, se tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että se on menossa oikomyyntiprosessin läpi.
- Varmuuskopioiden ottaminen: Jos myynti on vireillä, mutta myyjä ottaa varatarjouksia, se tarkoittaa, että myyjä on valmis hyväksymään lisätarjouksia siltä varalta, että meneillään oleva myynti kariutuu.
- Yli 4 kuukautta.: Ostajat voivat nähdä tämän merkinnän MLS:ssä (Multiple Listing Service), kun myynti on ollut vireillä yli neljä kuukautta. Se tarkoittaa yleensä sitä, että prosessissa on ollut ongelmia ja myynti on viivästynyt.
Voiko mahdollinen ostaja tehdä tarjouksen ehdollisesta asunnosta?
Kyllä, potentiaaliset ostajat voivat edelleen tehdä tarjouksia ehdollisista asunnoista, jos myyjät – ja heidän kiinteistönvälittäjänsä – ottavat edelleen vastaan varatarjouksia. Ostajan ei kannata toivoa liikoja tehdessään tarjousta ehdollisesta kodista, koska on todennäköistä, että alkuperäinen kauppa toteutuu. Ehdollisia tarjouksia tekevien ostajien tulisi varmistaa, että heidän tarjouksensa ovat kilpailukykyisiä – myyjät saattavat hyväksyä useita tarjouksia, kun myynti on vielä ehdollinen, ja haluat, että sinun tarjouksesi erottuu edukseen. Monet ostajat tekevät tarjouksia ilman ehtoja (esimerkiksi luopuvat tarkastuksesta), jotta heidän tarjouksensa olisi houkuttelevampi.
Voiko mahdollinen ostaja tehdä tarjouksen vireillä olevasta asunnosta?
Vaikka ei ole mitään sääntöä, joka estäisi tekemästä tarjousta vireillä olevasta asunnosta, on epätodennäköistä, että vireillä oleva kauppa ei mene läpi, koska kaikki ehdolliset ehdot on täytetty ja ostaja ja myyjä ovat myyntisopimuksensa loppuvaiheessa. Jos myyjä kuitenkin hyväksyy varatarjouksia, ei ole haittaa jättää sellaista – älä vain toivo liikoja.
Voiko myyjä myydä toiselle ostajalle, kun hänen kiinteistönsä on ehdollinen tai vireillä?
Yleisesti ottaen myyjä ei voi perääntyä kaupasta, kun hänen kiinteistönsä on ehdollinen tai vireillä. Tämä on vaikeaa myyjille, jotka saavat paremman tarjouksen sen jälkeen, kun he ovat jo hyväksyneet aikaisemman tarjouksen. Kun sopimus on allekirjoitettu, ostajilla on enemmän valtaa luopua kaupasta kuin myyjillä. Myyjät ovat vaarassa joutua ostajan haastamiksi oikeuteen, jos he perääntyvät sopimuksesta sen allekirjoittamisen jälkeen.
