Viime vuonna amerikkalaiset kiinteistönomistajat ansaitsivat kiinteistöjen arvonnoususta enemmän kuin työpaikoillaan. Tämä hätkähdyttävä tilasto korostaa, miten kiinteistöt ovat olleet jatkuva varallisuuden rakentaja vaihtelevista markkinoista huolimatta. Useiden kassavirtaa tuottavien yksiköiden omistaminen on varma tapa saavuttaa taloudellinen riippumattomuus. Alkuun pääseminen on kuitenkin monille kompastuskivi. Korkojen noustessa asunnon ostaminen ja kiinteistösijoitusten rahoittaminen on nykyään haastavampaa kuin vielä vuosi sitten.
Jos olet kiinnostunut kiinteistösijoittamisesta, älä kuitenkaan heitä pyyhettä kehään. On olemassa yksinkertaisia tapoja, joilla aloittelijat voivat saada jalansijaa kiinteistösijoittamisessa, eivätkä ne vaadi kokemusta tai paljon rahaa.
1. Ota FHA-laina 2-4-yksikön kiinteistölle.
FHA-laina on eräänlainen valtion tukema lainananto uusille asunnonomistajille, jonka avulla he voivat aloittaa vain 3,5 prosentin käsirahalla ja joka antaa anteeksi vähemmän kuin täydelliset luottotiedot. FHA-lainoissa on se hyvä puoli, että niitä sovelletaan yhden ja 2-4 asunnon asuntoihin, kunhan lainanottaja aikoo asua yhdessä niistä. Asuminen yhdessä yksikössä ja muiden vuokraaminen on sijoittajapiireissä tunnettu tekniikka, jota kutsutaan "house hackingiksi". Sen avulla asunnonomistajat voivat asua vuokrattomasti tai lähes vuokrattomasti käyttämällä vuokralaisen vuokraa asuntolainan maksun tasaamiseen.
Plussat
- Pieni käsiraha ja keskimääräiset luottotiedot helpottavat kelpuuttamista.
- Vuokralaiset maksavat asuntolainan.
- Asunnon omistaja on paikan päällä hoitamassa kiinteistönhoitoa.
- Se antaa asunnonomistajalle taloudellista turvaa, verovähennyksiä ja asuinpaikan.
Miinukset
- Asunnon omistaja asuu samassa rakennuksessa vuokralaisten kanssa ja ottaa todennäköisesti vastuulleen kiinteistönhoidon.
- FHA-lainat edellyttävät suurta lainanantajan valvontaa ja tarkastuksia.
- Asunnonomistajat joutuvat maksamaan yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI), jos he asettavat alle 20 prosenttia, josta he voivat jälleenrahoittaa, kun arvo nousee ja oma pääoma ylittää 20 prosenttia.
2. Cash-Out-rahoitus henkilökohtaisen kodin uudelleenrahoituksesta ja vuokraamisesta.
Jos kotisi arvo nousee merkittävästi, voit myymisen sijaan tehdä cash-out-rahoituksen. Voit sitten käyttää rahat sijoitusasunnon tai uuden omakotitalon ostamiseen ja vuokrata entisen kotisi.
Plussat
- Jos olet asunut asunnossasi alle kaksi vuotta, sen vuokraaminen tarkoittaa sitä, että et joudu maksamaan myyntivoittoveroja, joita sovellettaisiin asunnon myymisestä.
- Sijoitusasunto mahdollistaa kassavirran ja poistot.
- Voit tehdä asuntoosi korjauksia asuessasi siinä, jotta se olisi vuokrauskelpoinen.
Miinukset
- Muutto henkilökohtaisesta asunnosta, jossa olet asunut niin lyhyen aikaa, voi olla järkyttävää.
- Käteisvarojen ottaminen uudelleenrahoitusta varten kasvattaa kuukausittaisia maksuja ja velkasi määrää.
3. Myy kotisi, kun olet asunut siinä 2 vuotta.
Monet ihmiset käyttävät tätä menetelmää kerryttääkseen kiinteistövarallisuutta asumalla kodissa 2 vuotta (tai 2 edellisistä 5 vuodesta). Tänä aikana he kunnostavat sen ja myyvät sen sitten. Koska he ovat asuneet kodissa yli 2 vuotta, heidän ei tarvitse maksaa myyntivoittoveroa voitosta kodin myynnin jälkeen.
Plussat
- He eivät maksa myyntivoittoveroja voitosta myynnin jälkeen.
- Sinulla on asunto, jossa voit asua sijoitusten aikana.
Miinukset
- Asuinhuoneistosi on rakenteilla tai remontissa.
- On huolestuttavaa joutua muuttamaan asuntoa jatkuvasti.
4. Kokeile BRRRR-menetelmää.
Tästä on tullut kultainen standardi aloitteleville ja kokeneille kiinteistösijoittajille. Vaiheet ovat yksinkertaiset: Ostat korjauskohteen joko kovalla rahalla tai yksityisellä lainalla. Jatkat kodin kunnostamista ja vuokraat sen sitten pois. Kun talo on vuokrattu, jälleenrahoitat kiinteistön, otat alkuperäisen käsirahan (kovan rahan lainanantajat vaativat yleensä 10-20 prosenttia) ja toistat sitten prosessin, jolloin rahasi kierrätetään. BRRRR tarkoittaa:
- Osta
- Rehab
- Vuokraus
- Jälleenrahoitus
- Toista
Plussat
- Toisin kuin useimmat valtavirtaiset pankit, kovan rahan lainanantajat ovat valmiita ottamaan lainoja huonokuntoisille kodeille.
- Tämän menetelmän avulla voit kierrättää käsirahasi niin monta kertaa kuin haluat.
Miinukset
- Kovan rahan lainojen korot ovat korkeat.
- Sinun on kunnostettava koti, mikä edellyttää luotettavaa urakoitsijaa tai käteviä DIY-taitoja (ja aikaa).
- Sinun on jälleenrahoitettava koti tavanomaiseksi asuntolainaksi remontin jälkeen, joten siinä on oltava merkittävää omaa pääomaa, jotta voit nostaa rahasi pois.
5. Etsi yksityistä rahaa
Yksi helpoimmista tavoista päästä alkuun kiinteistöalalla on kiertää pankit ja kovan rahan lainanantajat ja hankkia yksityistä rahaa.
Yksityistä rahaa voi saada joko tunnustetulta lainanantajalta (jolloin raja sen ja kovan rahan lainanantajan välillä hämärtyy) tai perheenjäseneltä. Perheenjäseneltä saatavan rahoituksen etuna on joustavammat lainaehdot. Kun sinulla on käteistä, voit kokeilla mitä tahansa edellä luetelluista menetelmistä. Muista vain palauttaa alkuperäinen lainasumma heti jälleenrahoituksen tai kiinteistön myynnin jälkeen (vaikka laina olisi saatu perheenjäseneltä). Maineen luominen rehellisenä ja luotettavana lainanottajana on tärkeää, kun pyrit jatkamaan sijoittajan uraa. Se voi johtaa siihen, että voit lainata enemmän rahaa kasvaessasi.
Plussat
- Tämä lainanottotapa kiertää pankit eikä näy luottotiedoissa.
- Lainaehdot ja korot ovat usein joustavammat kuin kovan rahan lainoissa.
- Voit usein maksaa takaisin yksityiselle rahalainanantajalle prosessin lopussa, kun talo myydään tai jälleenrahoitetaan, sen sijaan että maksaisit kuukausimaksuja.
Miinukset
- Jos lainaat lainaa perheenjäseneltä ja hanke menee pieleen, se voi vahingoittaa suhdetta.
- Korko voi olla lainanantajasta riippuen korkeampi kuin tavallisen asuntolainan korko.
Loppuajatukset
Kaikkiin investointeihin, myös kiinteistöinvestointien rahoitukseen, liittyy tietty riskielementti. Sijoittamasi rahamäärän ja sen sijoittamistavan turvaaminen auttaa tasoittamaan vastuuta. Nämä kokeillut ja testatut menetelmät minimoivat alkuinvestointisi ja tarjoavat keinon saada se nopeasti takaisin. Sinun on kuitenkin seulottava vuokralaiset huolellisesti, valittava hyvä kiinteistö, johon sijoittaa, ja tiedettävä irtautumisstrategia ennen kiinteistön ostamista.
On myös tärkeää, että pystyt maksamaan asuntolainan, jos pahimmassa tapauksessa vuokralainen lopettaa vuokranmaksun. Siksi ennen kuin ryhdyt minkäänlaisiin investointeihin, sinulla pitäisi olla säästöjä, jotta selviät mahdollisista ongelmista.
