Harkitessaan joko käteislainan jälleenrahoitusta tai asuntolainaa asunnon omistajat saattavat huomata, että näillä kahdella lainatyypillä on monia yhtäläisyyksiä. Molemmat antavat asunnonomistajille mahdollisuuden käyttää kotinsa omaa pääomaa kodin kunnostushankkeen loppuunsaattamiseksi tai korkeakorkoisten luottokorttivelkojen maksamiseksi. Ne eroavat kuitenkin toisistaan myös joillakin keskeisillä tavoilla. Mikä siis on käteisrahoitus? Cash-out-rahoitusjärjestelyssä asuntolaina korvataan uudella asuntolainalla, jonka laina-aika on joskus lyhyempi tai korko on eri. Uudelleenrahoituksen yhteydessä asunnonomistajilla on mahdollisuus ottaa osa omasta pääomasta käteismaksuna. Parhaat asuntolainat vastaavat sitä vastoin toista asuntolainaa, jonka asunnonomistaja ottaa kodin pääomasta ja maksaa sen korkoineen takaisin asuntolainasta erillisenä maksuna. Lue lisää näiden kahden vaihtoehdon eroista alla, jotta voit päättää, kumpi vaihtoehto on sinulle oikea.
1. Pääomalainat ja käteisrahoitteiset jälleenrahoitukset tarjoavat molemmat asunnon omistajille kertaluonteisen käteissumman, joka otetaan heidän asunnossaan olevasta omasta pääomasta.
Näiden kahden vaihtoehdon suurin yhtäläisyys on se, että molempien avulla asunnonomistaja voi käyttää asuntoonsa kerättyä omaa pääomaa joko säännöllisten asuntolainamaksujen tai asunnon arvonnousun kautta. Asunnonomistajat, joilla on vähintään 20 prosenttia omaa pääomaa asunnossaan, voivat yleensä käyttää tätä summaa käteisrahoituksen tai oman pääoman ehtoisen lainan kautta ja käyttää rahat mihin tahansa tarpeeseen.
Muiden lainatyyppien tapaan myös asuntolainaan liittyy kiinteä korko, mikä tarkoittaa sitä, että asunnonomistaja maksaa korkoa kahdesta eri lainasta (alkuperäisestä asuntolainasta ja asuntolainasta). Mikä siis on jälleenrahoitus ja miten se eroaa toisistaan? Käteisrahoitusvaihtoehdossa alkuperäinen asuntolaina korvataan uudella lainalla, jonka korko on todennäköisesti erilainen. Lainanottaja maksaa sitten takaisin jälleenrahoitetun lainan kokonaismäärän (pääoman) sekä korot ja mahdolliset sulkemiskustannukset.
2. Käteisrahoitus korvaa olemassa olevan asuntolainan uudella, kun taas asuntolaina on toinen laina, josta maksetaan erillinen kuukausimaksu.
Mikä on cash-out-rahoitus ja miten cash-out-rahoitus toimii? Kuten edellä selitettiin, cash-out refiineillä korvataan olemassa oleva asuntolaina uudella. Miten cash-out-rahoitus toimii? Lainanantajat maksavat uuden asuntolainan avulla vanhan asuntolainan pois, ja asunnonomistaja yksinkertaisesti maksaa maksuja uudesta asuntolainasta. Osana tätä kauppaa asunnonomistaja saa sulkemisen yhteydessä sekin, joka perustuu siihen, kuinka paljon omaa pääomaa hänellä on asunnossaan. Lainattu määrä siirretään uuteen asuntolainaan, ja asunnonomistaja maksaa kyseisen määrän takaisin uuden asuntolainan voimassaoloaikana.
Pääomalaina on hieman yksinkertaisempi. Asunnonomistaja ottaa lainan lainanantajan kautta kotinsa pääomaa vastaan ja maksaa sen takaisin kuukausierissä korkojen ja lainaan liittyvien maksujen kanssa. Asunnonomistaja maksaa siis joka kuukausi maksuja alkuperäisestä asuntolainastaan, ja hänellä on toinen kuukausimaksu oman pääoman ehtoisen lainan vuoksi. Tämän vuoksi asuntolainaa kutsutaan joskus toiseksi asuntolainaksi. Tässä lainatyypissä käytetään myös kotia vakuutena, mikä tarkoittaa, että lainanantaja voi ulosmitata kodin, jos asunnonomistaja ei pysy kotipääomalainan maksuissa.
3. Käteisrahoitteisen jälleenrahoituksen saaminen voi olla helpompaa kuin oman pääoman ehtoisen lainan saaminen.
Lainanantajat suosivat yleensä sitä, että asunnonomistajat jälleenrahoittavat mieluummin asuntolainansa kuin ottavat oman pääoman ehtoisen lainan. Jos asunnonomistaja jälleenrahoittaa uuden lainanantajan kautta, se antaa uudelle lainanantajalle lisää liiketoimintaa. Lainanantajat saattavat helpottaa asunnonomistajien mahdollisuuksia saada jälleenrahoitusvaihtoehtoja, jotta asunnonomistajat harvemmin siirtyisivät muualle. Tämän vuoksi asunnonomistajat saattavat nähdä kannustimia, kuten enemmän neuvoteltavissa olevia maksuja. Lisäksi jos asunnonomistajat ovat osoittaneet pystyvänsä maksamaan asuntolainan pitkällä aikavälillä, he muodostavat pienemmän riskin lainanantajalle, joka saattaa tarjota jälleenrahoitusta mieluummin.
4. Käteisrahoitteisen jälleenrahoituksen korko on yleensä alhaisempi kuin asuntolainan korko.
Cash-out-rahoituksen valtava etu on se, että korot ovat yleensä paljon alhaisemmat kuin oman pääoman ehtoisen lainan korot. Tämä johtuu siitä, että jälleenrahoitusta pidetään ensimmäisenä lainana, mikä tarkoittaa, että kodin myynnistä tai ulosmittauksesta saatavat tulot menevät kyseisen lainan maksamiseen ennen kuin ne maksetaan pois toisesta asuntolainasta tai oman pääoman ehtoisesta lainasta. Tämä tekee oman pääoman ehtoisen lainan lainanantajan kannalta riskialttiimmaksi, koska se ei ole ensisijainen laina, joka maksetaan pois, jos asunnonomistaja laiminlyö asuntolainansa maksun tai joutuu myymään asunnon tappiolla. Tällöin oman pääoman ehtoisen lainan lainanantaja voi menettää rahansa tai ainakin suuren osan niistä. Siksi tämäntyyppisen lainan korkeampi korko tekee siitä lainanantajalle paremman sopimuksen. Sitä vastoin käteisrahoitus voi johtaa alhaisempaan korkoon kuin mitä asunnon omistaja on maksanut asuntolainastaan, riippuen vallitsevasta korkotasosta.
5. Pääomalainan sulkemiskustannukset ja -maksut ovat yleensä alhaisemmat kuin käteisrahoitteisen jälleenrahoituksen.
Toinen huomionarvoinen seikka ovat sulkemiskustannukset ja -maksut. Ne voivat olla tuhansia käteisellä ulosostolla tehtävän jälleenrahoituksen osalta, mutta ne ovat yleensä paljon pienemmät oman pääoman ehtoisen lainan osalta. Tämä johtuu siitä, että asunnonomistaja ei ole perustamassa aivan uutta asuntolainaa, joten monet uuden asuntolainan luomiseen liittyvistä maksuista yksinkertaisesti puuttuvat. Jotkin rahoituslaitokset jopa mainostavat, että asuntolainan myöntämisestä ei peritä lainan sulkemiskuluja, joten on hyvä idea katsella, mitä lainanantajat tarjoavat.
6. Pääomalainan avulla asunnonomistaja voi lainata enemmän oman asuntonsa pääomaa ilman asuntolainavakuutusta.
Yksi seikka, josta kodinomistajat eivät ehkä ole tietoisia, on se, että kokonaan uuden asuntolainan ottaminen osana käteisrahoituksen jälleenrahoitusta voi johtaa asuntolainavakuutuksen vaatimukseen. Kiinnitysvakuutus suojaa lainanantajaa siltä varalta, että lainanottaja laiminlyö asuntolainan maksun, ja se voidaan vaatia asunnon omistajalta tietyissä olosuhteissa. Esimerkiksi asunnonomistajien, joilla on alle 20 prosenttia omaa pääomaa, on yleensä maksettava lainanantajalle kiinnitysvakuutus, kunnes he saavuttavat kyseisen tason, jolloin he voivat peruuttaa kiinnitysvakuutuksen. Kiinnitysvakuutus vaaditaan myös tietyntyyppisissä valtion takaamissa lainoissa, kuten FHA- tai USDA-lainoissa. Pääomalainan avulla ei tarvitse huolehtia asuntolainavakuutuksesta, koska se on erillään asunnon pääasiallista asuntolainaa koskevasta lainasta.
7. Pääomalaina on tyypillisesti parempi vaihtoehto asunnonomistajille, jotka eivät halua jälleenrahoittaa asuntoa tai jotka aikovat muuttaa lähitulevaisuudessa.
On monia päteviä syitä, joiden vuoksi asunnonomistaja ei halua jälleenrahoittaa asuntolainaansa. Jos esimerkiksi korot ovat viime aikoina nousseet, ei todennäköisesti ole järkevää jälleenrahoittaa lainaa korkeamman koron lainaksi. Asunnonomistaja ei ehkä myöskään halua muuttaa nykyisen asuntolainansa ehtoja, koska se voisi vaikuttaa asunnon lyhennysaikaan tai nostaa kuukausittaisia asuntolainamaksuja.
Henkilö, joka aikoo muuttaa lähitulevaisuudessa, ei ehkä myöskään halua jälleenrahoitusvaihtoehtoa, koska hän lähtee asunnosta ja saa pian uuden asuntolainan. Tällaiselle asunnonomistajalle aiheutuisi uusia sulkemiskustannuksia ja muita maksuja, eikä hän sitten pysyisi nykyisessä kodissaan tarpeeksi kauan saadakseen takaisin näiden kustannusten maksamisesta aiheutuneet tappiot.
Asunnonomistajat saattavat myös haluta tarkastella käteisrahoituksen uudelleenrahoitusta verrattuna HELOC-luottolimiittiin (home equity line of credit), joka on toinen vaihtoehto, jolla asunnonomistajat voivat hyödyntää kotinsa omaa pääomaa.
8. Käteisrahoitus on yleensä parempi vaihtoehto niille asunnonomistajille, jotka haluavat saada asuntolainalleen alhaisemman koron ja samalla hyödyntää omaa pääomaansa.
Käteisrahoitteinen jälleenrahoitus voi olla hyvä ratkaisu, jos jälleenrahoitus merkitsee alhaisempaa korkoa kuin mitä asunnonomistaja tällä hetkellä maksaa. Korot voivat olla esimerkiksi alhaisemmat kuin silloin, kun hän osti asuntonsa ensimmäisen kerran, tai hänen luottotietonsa ovat parantuneet, ja hän voi nyt saada paremmat korot. Alhainen korko pysyy samana koko uuden asuntolainan keston ajan, jos asunnon omistaja valitsee kiinteäkorkoisen vaihtoehdon. Käteismaksu voi auttaa velkojen yhdistämisessä, uuden asunnon rakentamisessa, koulutukseen tai mihin tahansa muuhun tarkoitukseen asunnonomistaja tarvitsee rahaa. Samaan aikaan asunnonomistaja voi myös nauttia samanlaisesta tai alhaisemmasta kuukausittaisesta asuntolainan maksusta jälleenrahoittamalla alemmalla korolla.
