Asunnon omistamisen pitkän aikavälin kustannusten vuoksi lainanottajien on löydettävä oikea asuntolaina. Veteraaneille ja aktiivipalveluksessa oleville sotilaille Yhdysvaltain veteraaniasioiden ministeriön VA-lainaohjelma on usein paras valinta uuden kodin rahoittamiseen. VA-laina on eräänlainen asuntolaina, joka tarjoaa erityisominaisuuksia, joiden ansiosta kodin ostaminen voi olla edullisempaa veteraaneille ja aktiivipalvelusmiehille.
Seuraavaa kotia etsivät sotilaat ja veteraanit saattavat miettiä: "Miten saan VA-asuntolainan?". Prosessi vaatii yleensä muutaman ylimääräisen vaiheen, mutta mahdolliset kustannussäästöt voivat olla sen arvoisia. Tämä opas opastaa asunnonostajia VA-lainan saamisessa.
Ennen kuin aloitat…
On tärkeää huomata, että VA-lainat tulevat yksityisiltä asuntolainanantajilta, kuten pankeilta, luotto-osuuskunnilta tai kiinnitysyhtiöiltä. Monet luulevat virheellisesti, että valtio tarjoaa asuntolainoja suoraan lainanottajille, mutta näin ei ole. VA-lainat ovat eräänlainen hallituksen tukema asuntolainaohjelma, eivät varsinainen VA:n myöntämä laina, ja veteraaniasioiden ministeriö takaa osan lainasta. Jos lainanottaja ei pysty maksamaan maksuja ja laina menee ulosottoon, VA maksaa lainanantajalle lainan taatun osan.
Tämä takuu tekee lainasta usein turvallisemman vaihtoehdon lainanantajille. Lainanantajat puolestaan tarjoavat usein parempia lainaehtoja VA-lainanottajille. Näihin sisältyy yleensä se, että lainanottajilta ei vaadita käsirahaa, korko on alhaisempi eikä lainanottajille myönnetä kiinnitysvakuutusta. Lainakelpoiset lainanottajat, jotka miettivät, miten hakea VA-asuntolainaa, voivat seurata tiettyjä vaiheita, jotka auttavat heitä pääsemään alkuun.
VAIHE 1: Kartoita nykyinen taloudellinen tilanteesi, lainanottajan kelpoisuusvaatimukset ja kykysi maksaa asuntolaina takaisin.
Monien VA-ohjelmasta kuulevien veteraanien ensimmäinen ajatus on: "Miten voin saada VA-lainan?". Kuten minkä tahansa asuntolainan kohdalla, lainanottaja haluaa ensin tarkastella taloudellista tilannettaan. Vaikka VA:n takuu on voimassa, lainanottajien on täytettävä lainanantajien asuntolainatuotteiden kelpoisuusvaatimukset. Lainanantajien vaatimuksiin kuuluu yleensä luottopistemäärä ja tulojen vähimmäismäärä. VA:lla ei ole erityisiä luottovaatimuksia ohjelmaa varten (vaikka yksittäisillä lainanantajilla yleensä onkin), mikä voi auttaa veteraaneja, jotka saattavat joutua selvittämään, miten saada asuntolaina huonoilla luottokelpoisuusvaatimuksilla.
Mahdollisten lainanottajien on hyvä aloittaa tarkistamalla luottotietonsa. Mitä korkeammat lainanottajan luottopisteet ovat, sitä todennäköisemmin he saavat paremman lainakoron. Lainanottajat saattavat myös haluta laatia kuukausittaisen budjetin, jonka avulla he voivat määrittää, kuinka suureen taloon heillä on varaa. Tämä onnistuu laskemalla yhteen kuukausitulot ja vähentämällä niistä kuukausittaiset menot, kuten autovakuutus, sairausvakuutusmaksut ja ruokaostokset. Jäljelle jäävä summa antaa lainanottajalle käsityksen siitä, kuinka paljon hänellä on varaa käyttää kuukausittain asuntolainan maksuun.
Vaihe 2: Tarkista VA-lainan kelpoisuus.
VA-lainat ovat tarkoitettu vain kelpoisuusehdot täyttäville veteraaneille, aktiivipalveluksessa oleville palveluksessa oleville ja eloonjääneille puolisoille. Lainanottajat, jotka kysyvät: "Miten saat VA-lainan?", saattavat haluta aloittaa tarkistamalla kelpoisuutensa ohjelmaan ennen kuin aloittavat talonetsintäprosessin ja hakevat VA-lainoja. Tämä voi auttaa heitä havaitsemaan ja korjaamaan mahdolliset virheet ajoissa, jotta lainaprosessi ei viivästyisi.
Voidakseen saada VA-lainaohjelman, aktiivipalveluksessa olevilla on oltava vähintään 90 päivää yhtäjaksoista palvelusaikaa. Veteraanien kelpoisuus taas riippuu siitä, milloin mahdollinen lainanottaja on palvellut. Sota-aikana palvelleilla on yleensä alhaisemmat palvelusaikavaatimukset kuin rauhan aikana palvelleilla. Lisäksi joissakin tapauksissa veteraanien puolisot voivat olla oikeutettuja VA-lainaan. Yleisesti ottaen vain sellaisten veteraanien eloonjääneet puolisot, jotka kuolivat palveluksessa tai palvelukseen liittyviin vammoihin, voivat saada VA-lainaetuuksia, eikä eloonjäänyt puoliso saa olla mennyt uudelleen naimisiin veteraanin kuoleman jälkeen.
VAIHE 3: Päätä haluamasi VA-lainan tyyppi, määrä, korko ja ehdot.
Kun tukikelpoisuus on määritetty, veteraanit voivat alkaa vertailla lainaehtoja, jotka täydentävät heidän taloudellista tilannettaan. VA-lainojen kolme päätyyppiä ovat:
- VA-ostolaina: Ostolainojen avulla lainanottajat voivat käyttää lainavaroja uuden talonsa ostamiseen.
- VA Interest Rate Reduction Refinance Loan (IRRRL): IRRRL-ohjelma auttaa veteraaneja, joilla on olemassa olevia VA:n takaamia lainoja, alentamaan korkojaan ja pienentämään kuukausimaksujaan.
- VA Cash-Out Refinance: Cash-out-rahoituksen avulla lainanottaja voi ottaa osan kotinsa omasta pääomasta käyttöön käteisenä jälleenrahoittamalla sen uuteen lainaan.
Lainatyypin lisäksi lainanottajien kannattaa miettiä, kuinka paljon he aikovat lainata. Lainanottajien kannattaa ottaa huomioon budjettinsa määritellessään, kuinka suureen asuntolainaan heillä on varaa. Muita asioita, jotka lainanottajien kannattaa ottaa huomioon vertaillessaan VA-lainoja, ovat kunkin lainan korko ja laina-ajan pituus.
VAIHE 4: Tutustu eri asuntolainanantajiin.
Nyt kun lainanottajalla on käsitys siitä, minkälaisen lainan hän haluaa, hän voi alkaa tehdä ostoksia parhaiden asuntolainanantajien luona. Kaikki asuntolainanantajat eivät ole VA-hyväksyttyjä, joten lainanottajien kannattaa kysyä jokaiselta lainanantajalta, tarjoaako se VA-lainoja. Jotkin asuntolainanantajat keskittyvät jopa pelkästään VA-lainoihin.
Kun lainanottajilla on luettelo VA-hyväksytyistä lainanantajista, he voivat tutustua kunkin yrityksen VA-lainatarjouksiin. Jopa VA-lainaohjelman sisällä eri lainanantajat tarjoavat erilaisia korkoja, lainaehtoja ja lainatuotteita. Yksi lainanantaja voi esimerkiksi tarjota vain ostolainoja, kun taas toinen tarjoaa sekä osto- että käteisrahoituslainavaihtoehtoja. Tärkeä osa VA-lainan saamista on löytää lainanantaja, joka tarjoaa lainanottajalle parhaat korot ja ehdot.
Vaihe 5: Valitse VA-hyväksytty lainanantaja, jonka rahoitusehdot sopivat sinulle.
Seuraava vaihe on lainanantajan valinta, mutta jotkut lainanottajat saattavat miettiä, miten valita heille parhaiten sopiva asuntolainanantaja. Monet lainanottajat laativat lyhyen luettelon parhaista VA-kiinnityslainanantajista, jotta he voivat lajitella vaihtoehtojaan. Tähän voi kuulua esimerkiksi taulukon käyttäminen lainanantajien ja niiden tarjousten järjestämiseksi. Lainanottajat voivat sitten helposti tarkastella listojaan ja vertailla lainanantajia nähdäkseen, mikä tarjoaa parhaat ehdot haluamalleen lainatyypille.
VA-lainaan oikeutettujen lainanottajien on yleensä hyvä tarkistaa lainaehdot ja kelpoisuusvaatimukset, kun he ovat löytäneet lainanantajan, jonka kanssa he haluavat työskennellä. Tämä onnistuu helposti ottamalla yhteyttä laina-asiantuntijaan tai VA-lainavirkailijaan. Lainavirkailijan pitäisi pystyä kertomaan lainanottajalle tämänhetkiset korot ja kaikki tietyn lainan vaatimukset, kuten pienin sallittu luottokelpoisuus.
VAIHE 6: Pyydä VA:lta kelpoisuustodistusta (Certificate of Eligibility, COE).
Lainanottajat, jotka miettivät "Miten saan VA-lainan, jos olen kelpoisuusehdot täyttävä veteraani?", voivat todistaa veteraanistatuksensa pyytämällä kelpoisuustodistuksen (Certificate of Eligibility, COE). Tämä asiakirja tulee VA:lta ja osoittaa, että lainanottaja on oikeutettu ohjelmaan. Lainanottajien on esitettävä todiste palveluksesta saadakseen COE:n, kuten kopio kotiutus- tai eropaperista. Jotkin lainanantajat voivat käyttää online-järjestelmää lainanottajan COE:n hankkimiseen. Jos lainanantajalla ei ole tätä mahdollisuutta, veteraanit voivat täyttää VA:n lomakkeen COE:n pyytämistä varten ja lähettää sen postitse alueelliseen lainakeskukseensa osoitteeseen, joka löytyy lomakkeen viimeiseltä sivulta.COE antaa lainanantajalle myös tietoja lainanottajan oikeudesta. Oikeus on se, kuinka paljon rahaa valtio maksaa lainanantajalle, jos lainanottaja laiminlyö lainanmaksun. Lainakelpoisilla lainanottajilla, joilla ei ole voimassa olevaa VA-lainaa, on usein täysi oikeus. Täydellä oikeutuksella ostaja voi lainata niin paljon rahaa kuin hänellä on oikeus lainata ilman käsirahaa.
Vaihe 7: Hanki ennakkohyväksyntä VA-lainaa varten.
Samalla tavalla kuin lainanottajat saavat ennakkohyväksynnän tavanomaista asuntolainaa varten, myös ne, jotka ovat oikeutettuja VA-lainaan, voivat haluta hakea ennakkohyväksyntää VA-lainanantajalta. Ennakkohyväksyntä tarkoittaa, että lainanantaja on tarkastanut lainanottajan taloudelliset tiedot ja hyväksynyt tietyn lainan ja lainasumman, kunnes virallinen hakemus on jätetty. Lainanottajan ensimmäinen askel on kysyä lainanantajaltaan, miten hän voi hakea VA-asuntolainan ennakkohyväksyntää. Tähän prosessiin kuuluu yleensä asuntolainahakemuksen täyttäminen. VA-lainanantaja tarkistaa lainanottajan luottokelpoisuuden ja tarkistaa hänen tulotietonsa. Jos lainanottaja täyttää kelpoisuusvaatimukset, lainanantaja laatii VA-lainan ennakkohyväksyntäkirjeen, jonka lainanottaja voi näyttää ostettavan asunnon myyjille.
Tämä ennakkohyväksyntäkirje voi asettaa lainanottajan vahvempaan asemaan asunnon hankkimisessa, koska myyjällä on varmuus siitä, että rahoitus toteutuu, jos hän hyväksyy lainanottajan tarjouksen. Myyjän ei tarvitse miettiä, meneekö ostajan rahoitus läpi, jos myyjä hyväksyy hänen tarjouksensa.
VA-lainan ennakkohyväksynnän hankkiminen saattaa tuntua pelottavalta ensikertalaisista lainanottajista, mutta ostajien kannattaa ottaa tämä askel ennen kuin he aloittavat virallisesti uuden kodin etsimisen.
Vaihe 8: Lähde asuntojahtiin ja löydä itsellesi sopiva koti.
Seuraava vaihe on usein asuntolainaprosessin jännittävin osa – talonetsintä. Lainanottajat voivat mennä avoimiin taloihin tai kiertää yksityisesti myynnissä olevia koteja. He voivat halutessaan tehdä ostoksia yksin, mutta monet ostajat (etenkin ensikertalaiset) valitsevat kuitenkin kiinteistönvälittäjän, joka auttaa heitä prosessin aikana.
Vaikka asunnon ostaminen on usein hauska ja jännittävä kokemus, on paljon asioita, jotka on otettava huomioon, kuten esimerkiksi
- Missä koti sijaitsee?
- Onko talossa lainanottajan kaipaamia mukavuuksia, kuten astianpesukone tai aidattu takapiha?
- Onko asunnosta kiinnostuneita muita henkilöitä?
- Tarvitaanko suurempia remontteja tai korjauksia ennen kuin he voivat muuttaa asuntoon?
Jos koti täyttää kaikki vaatimukset, ostaja on valmis laatimaan tarjouksen myyjälle.
VAIHE 9: Tee talosta tarjous ja sovi ostoehdoista myyjän kanssa.
Myyjä saattaa todennäköisemmin hyväksyä tarjouksen ostajalta, jolla on ennakkohyväksyntäkirje, kuin ostajalta, jolla ei ole ennakkohyväksyntäkirjettä. Kun ostaja on saanut ennakkohyväksyntäkirjeen, hän voi tehdä tarjouksen, jota hänen asuntolainayhtiönsä tukee. Myyjä luottaa siihen, että ostajalla on varaa asunnon hintaan ja että hän pystyy saamaan lainan.
Talotarjouksen tekemiseen kuuluu tarjouskirjeen täyttäminen. Tämä on virallinen asiakirja, jossa myyjälle ilmoitetaan ostajan pyytämät myyntiehdot. Tarjouskirje sisältää tietoja ostajan rahoituksesta, vaadittavista tarkastuksista tai raporteista sekä tarjouksen yksityiskohdista. Tarjous voi esimerkiksi sisältää pyynnön, että myyjä sisällyttää myyntiin tiettyjä kodinkoneita tai ikkunanpäällysteitä. Kun ostaja ja myyjä ovat yhtä mieltä kaupan ehdoista, he allekirjoittavat sopimuksen.
Vaihe 10: Lähetä VA-lainahakemus.
Kun myyjä on hyväksynyt ostajan tarjouksen, ostaja voi aloittaa VA-asuntolainan hakemisen lainanantajansa kautta. Koska monet lainanottajat aloittavat hakemuksen ennakkohyväksynnällä, hakemusprosessi on yleensä melko helppo, koska suuri osa tarvittavista tiedoista on jo lainanantajalla. Lainanottajan ei välttämättä tarvitse edes täyttää toista hakemusta, vaikka lainanantajan on todennäköisesti tarkistettava joitakin tietoja lainanottajan kanssa.
Jos lainanottaja ei ole vielä saanut ennakkohyväksyntää tai täyttänyt lainahakemusta, hänen lainanantajansa pyytää häntä nyt todennäköisesti suorittamaan tämän vaiheen. Asuntolainahakemuksissa pyydetään yleensä tietoja muun muassa lainanottajan työhistoriasta, tuloista ja taloudellisista velvoitteista (kuten auton maksuista tai muista veloista), jotta saadaan käsitys siitä, onko lainanottajalla varaa maksaa laina takaisin.
VAIHE 11: Vastaa lainanantajan pyyntöihin, jotka koskevat taloudellisia asiakirjoja tai sotilasasiakirjoja.
Seuraava vaihe VA-lainan hyväksynnän saamisessa on lainan myöntäminen, eli prosessi, jossa lainanantaja tarkistaa lainanottajan antamat tiedot. Myös underwriting-prosessin aikana lainanantaja tarkistaa lainanottajan luottohistorian ja nykyiset luottopisteet. Lainanantajat voivat ottaa yhteyttä lainanottajiin ja pyytää tiettyjä asiakirjoja, kuten tiliotteita.
VA-lainan lainanantajien on myös tarkistettava sotilaspalvelus. Jos he eivät ole sitä jo tehneet, asuntolainanantaja pyytää lainanottajan COE:tä todentamista varten.
Vaihe 12: Maksa tai rahoita VA-rahoitusmaksu ja muut sulkemiskustannukset.
Yksi VA-kiinnitysohjelman suurimmista eduista on lainan saamisen alhaiset kustannukset; useimmat veteraanit voivat saada VA-lainoja ilman käsirahaa. Myös korot ovat yleensä huomattavasti alhaisemmat kuin vastaavien tavanomaisten lainojen korot. Lisäksi lainanottajien ei tarvitse ottaa yksityistä kiinnitysvakuutusta (PMI), ja monissa VA-lainoissa on vähemmän tiukat luottotietovaatimukset ja taloudelliset arviointiohjeet.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että VA-lainalla ei ole sulkemiskustannuksia. VA-lainan pääkustannus on VA-rahoitusmaksu. Tämä maksu menee VA:lle, jotta ohjelma pysyy käynnissä tulevien sotilaiden, veteraanien ja oikeutettujen puolisoiden hyväksi. Hyvä uutinen on se, että lainanottajat voivat sisällyttää tämän maksun lainasummaan sen sijaan, että heidän tarvitsisi maksaa se sulkemisvaiheessa (heidän on kuitenkin muistettava, että rahoitusmaksun sisällyttäminen lainaansa kasvattaa heidän kuukausittaisia maksujaan).
Vaihe 13: Sulje VA-laina.
Lainan sulkeminen on usein kodinostoprosessin jännittävin päivä. Lainanottajan tarjous on hyväksytty, lainanantaja on hyväksynyt lainan ja VA-maksu on maksettu. Nyt kiinteistö voi laillisesti siirtyä myyjältä ostajalle. VA-lainan sulkeminen on samanlainen kuin tavanomaisen asuntolainan sulkeminen. Lainanottajien on ehkä katettava tietyt sulkemiskustannukset, ja heidän on esitettävä lainanantajalle todiste kotivakuutuksesta.
Lopuksi ostaja allekirjoittaa useita asiakirjoja (kuten kauppakirjan), joilla talo siirretään virallisesti hänen nimiinsä. Monissa kauppasopimuksissa uusi omistaja voi saada avaimet ja muuttaa heti kauppakirjan tekemisen jälkeen.
Vaihe 14: Maksat lainan loppusumman ja palautat VA-oikeutesi.
Lainakelpoiset lainanottajat käyttävät osan VA-oikeudestaan lainan sulkemisen jälkeen. VA-lainaohjelman hieno puoli on kuitenkin se, että se on elinikäinen. Tämä tarkoittaa, että veteraanit voivat käyttää ohjelmaa varmistaakseen edulliset asuntolainaehdot niin monta kertaa kuin haluavat.
Lainaan käytetty oikeus ei yleensä ole käytettävissä tuleviin lainoihin, kunnes laina on maksettu takaisin. Jos lainanottaja kuitenkin maksaa asuntolainansa saldon takaisin, hän vapauttaa oikeutusrahaa toista VA-lainaa varten. Veteraani voi esimerkiksi päättää myydä nykyisen VA-lainalla rahoitetun talonsa ja ostaa toisen ohjelman kautta. Myydessään asunnon hän maksaa jäljellä olevan asuntolainan loppusumman pois asunnon myyntituloilla. Heillä on jälleen oikeus saada rahaa seuraavaa ostoa varten.
VA-lainaohjelma on yksi helpoimmista tavoista, joilla veteraanit voivat ostaa uuden kodin. VA-lainan käyttäminen auttaa veteraaneja säästämään sulkemiskustannuksissa ja voi tarjota alhaisemman koron. Se myös yleensä poistaa käsirahan tarpeen, mikä voi olla valtava vetovoima ostajille, joilla ei ole huomattavia säästöjä, ja antaa heille mahdollisuuden päästä kiinteistötikkaille nopeammin. Veteraanit, jotka miettivät, miten he voivat saada VA-lainan, voivat noudattaa näitä 14 yksinkertaista vaihetta seuraavaa asuntokauppaa varten.
Lainanottajien on suositeltavaa tarkistaa kelpoisuutensa ennen VA-lainan hakemista ja katsella eri lainanantajia. Jopa VA-lainaohjelman sisällä jotkin lainanantajat voivat tarjota edullisempia ehtoja – kuten alhaisempia korkoja – kuin toiset.
