Asunnon ostaminen on monimutkainen prosessi, ja useimpien asunnonostajien huolenaiheiden listan kärjessä on kysymys siitä, kuinka paljon se tulee maksamaan. Jokainen arvokas kiinteistönvälittäjä on kertonut ostajille, että sopimuksessa mainittu hinta on vain kustannusten alku: verojen ja vakuutuskulujen lisäksi on olemassa todelliset kustannukset, jotka aiheutuvat lainan ottamisesta talon maksamiseksi. Korot, hakemusmaksut, omistusoikeustodistuksen etsintä ja kiinnitysvakuutus sekä salaperäiset "sulkemiskustannukset", joista kuulet, voivat tehdä lainanantajan etsimisestä ylivoimaisen vaikeaa. Yksi tärkeimmistä päätöksistä, joita teet asunnon ostoprosessin aikana, on kuitenkin lainanantajasi – asuntolainan myöntäjän valinta ratkaisee, millaisia erilaisia asuntolainoja sinulle on tarjolla, millaisia lainaehtoja voit valita ja miten prosessi hoidetaan, joten lainanantajan valinnalla on suuri merkitys lainanoton kustannusten ja kokemuksen kannalta. Kuten kenen tahansa kanssa päätät asioida, sinun kannattaa tehdä ostoksia, ja se, miten esittelet itsesi ja mitä kysymyksiä esität, auttaa sinua valitsemaan asuntolainanantajan, joka tarjoaa tuotteita ja tukea, joita tarvitset asunnon ostamiseen.
Ennen kuin aloitat…
Termit "asuntolaina" ja "asuntolaina" viittaavat siihen, että on olemassa vain yhtä lajia, eikä mikään voisi olla kauempana totuudesta. Sama pätee myös "lainanantajiin". Ennen kuin aloitat ostosten tekemisen, on hyvä tutustua erilaisiin vaihtoehtoihin, joita sinulla voi olla käytettävänäsi, jotta tiedät, mistä he puhuvat, kun lainanantaja alkaa heitellä termejä. Ensinnäkin lainanantajat: Asuntolainoja tarjoavat paikalliset pankit ja luotto-osuuskunnat, suuret kansalliset pankit ja verkkopankit. Nämä vaihtoehdot ovat ihanteellisia niille, jotka haluavat pitää kaikki rahoitustapahtumansa yhdessä paikassa, ja usein ne, jotka ovat jo asiakkaita, voivat saada edullisemman koron tai alennuksia maksuista. Voit halutessasi valita asuntolainanantajan, joka hoitaa vain asuntolainoja, ei muunlaisia pankkitoimintoja, sekä verkossa että kivijalkayrityksissä. Nämä lainanantajat tarjoavat yleensä laajemman valikoiman ohjelmia, jotka voivat sopia rahoitustarpeisiisi, ja lisäksi ne yleensä etenevät hieman nopeammin kuin pankit, koska ne keskittyvät täysin asuntolainatuotteisiin ja niillä on omat asiantuntijat talon sisällä prosessin jokaista vaihetta varten. Lopuksi on olemassa osavaltioiden ja liittovaltion lainaohjelmia, jotka lainaavat rahaa suoraan tai hyväksyttyjen pankkien ja välittäjien kautta. Nämä ohjelmat voivat tarjota parempia korkoja tai tukea lainanottajille, joilla on pienempi käsiraha, pienemmät tulot tai huono luotto. Lainanantajatyyppien välinen valinta perustuu muun muassa tarvitsemasi lainan tyyppiin; jos olet hämmentynyt, voit etsiä asuntolainan välittäjän, joka auttaa prosessissa. Asuntolainan välittäjät eivät ole lainanantajia – he ovat pikemminkin matchmakereita, jotka auttavat lainanottajia löytämään tilanteeseensa sopivat lainanantajat, ja heillä on valtava tietämys tarjolla olevista vaihtoehdoista, jotta he voivat neuvoa ostajia parhaista vaihtoehdoista.
Minkälaisia lainoja saatat löytää etsiessäsi? Tavanomaisia lainoja on kahteen luokkaan: vaatimustenmukaisiin ja vaatimustenvastaisiin. Useimmat ihmiset ajattelevat asuntolainoista juuri tavanomaisia lainoja: Tämäntyyppiset lainat täyttävät Federal Housing Finance Agencyn (FHFA) asettamat standardit, joten kun laina on käsitelty, sen voi ostaa ja sitä voi hoitaa Freddie Mac tai Fannie Mae, suuret palveluyritykset, jotka tarjoavat erinomaista vakautta. Nämä ovat yleensä lainanantajan kannalta vähäriskisiä lainoja, joissa lainanottaja maksaa huomattavan käsirahan (vähintään 3 prosenttia tilapäisen yksityisen kiinnitysvakuutuksen kanssa tai 20 prosenttia, jos hän välttää kiinnitysvakuutuksen) ja joilla on erinomainen luottokelpoisuus. Epäsäännölliset lainat eivät täytä FHFA:n vaatimuksia, joten ne ovat lainanantajien kannalta riskialttiimpia, ja lainanantajat voivat asettaa lainaehtonsa itsenäisesti. Jumbolainojen avulla lainanottajat voivat ylittää lainojen mukaisille lainoille asetetut lainarajat (määrä vaihtelee sijainnin ja markkina-arvon mukaan). Nämä kalliit lainat edellyttävät erinomaisia luottotietoja ja vähintään 10-20 prosentin suuruista käsirahaa, mutta niiden avulla vakaat ostajat voivat ostaa kalliimpia asuntoja. Toisessa ääripäässä on joukko valtion vakuuttamia ei-muotoisia lainoja, jotka on suunniteltu auttamaan useampia ihmisiä, joilla on vähemmän ostovoimaa, hankkimaan asuntoja. Kuulet Federal Housing Administration (FHA) -lainoista, jotka Federal Housing Administration takaa ja jotka ovat hyvä vaihtoehto ostajille, joiden luottotiedot ovat heikommat kuin ihanteelliset, tai niille, joilla on tuloja kuukausittaisten asuntolainamaksujen maksamiseen mutta ei riittävästi suuren käsirahan säästämiseen. Yhdysvaltain veteraaniasioiden ministeriön (VA) lainat tarjoavat hyviä vaihtoehtoja aktiivisotilaille, veteraaneille ja heidän perheilleen. Yhdysvaltain maatalousministeriön (USDA) lainat tarjoavat vaihtoehtoja pienituloisille ostajille, jotka haluavat ostaa maaseudulla.
Osavaltio- ja paikallistasolla on muitakin ohjelmia, mutta kun tutkit vaihtoehtoja, muista tämä: Jokaisella näistä lainaohjelmista on erilaiset ehdot, säännöt ja vaatimukset. Asuntolainapaperin allekirjoittaminen on merkittävä sitoumus, eikä ole helppoa ulospääsyä, joka ei tuhoaisi luottotietojasi, jos huomaat tehneesi virheen. Tämä tarkoittaa, että asuntolainan käsittelyssä ei ole aikaa selata asiakirjoja; sinun on todella luettava ja varmistettava, että ymmärrät, mihin olet suostumassa. Tarkista esimerkiksi yksityisen kiinnitysvakuutuksen vaatimukset (ja miten, milloin ja voitko peruuttaa vakuutuksen), lainaohjelman aloituspalkkiot, kuukausittaiset lisäkustannukset ja erityisesti korko ja se, muuttuuko se koskaan. Jos et ole varma tai et ymmärrä jotakin asiaa, kysy ja kysy niin kauan, kunnes asia on selitetty sinulle ymmärrettävästi. Älä nolostu; useimmat ihmiset eivät tiedä kaikkia näitä asioita ulkoa, elleivät he ole asuntolainojen kanssa tekemisissä, joten etsi asiantuntija, jonka kanssa olet sinut ja kysy, kunnes olet varma.
VAIHE 1: Valmistaudu huolehtimalla luottotiedoistasi, säästämällä käsirahaa varten, laatimalla budjetti ja muuta.
Ennen kuin alat keskustella asuntolainan myöntäjien kanssa, sinun on hoidettava joitakin taloudellisia asioita. Ensinnäkin sinun on tarkistettava luottotietosi tutustumalla luottotietoraportteihisi kaikista kolmesta luottotietotoimistosta. Voit tehdä tämän ilmaiseksi kerran vuodessa; vaikka käytettäviä lähteitä on monia, voit välttää huijaukset menemällä suoraan Federal Trade Commissionin verkkosivustolle ja linkittämällä sen kautta. Tarkista raportit (kaikki raportit, koska ne voivat olla erilaisia) virheiden varalta; varmista, että kaikki luetellut tilit ovat sinun ja että maksuhistorian raportointi on oikein. Raporteissa kerrotaan, miten voit hakea muutosta tai pyytää oikaisua, mutta tämä voi viedä aikaa, joten tee tämä jo asunnon ostoprosessin alkuvaiheessa. Valitse vaihtoehto, jolla saat FICO-luottopistemäärän, sillä tämä luku määrittää paljon siitä, millaista lainaa voit saada ja mikä on korkosi. Useimmat lainat edellyttävät vähintään 620:n luottopistemäärää, mutta FHA-lainojen kaltaiset ohjelmat tarjoavat lainoja lainanottajille, joiden pistemäärä on jopa 580, ja on olemassa ohjelmia niille, joiden pistemäärä on vielä alhaisempi. Paranna luottopisteitäsi ja pienennä velkaantumisastettasi maksamalla nykyisiä velkoja ja keräämällä ajantasaisia maksuja.
Seuraavaksi tarkastele budjettiasi ja aloita säästäminen käsirahaa varten. Mitä suurempi käsiraha on, sitä epätodennäköisemmin joudut valitsemaan lainan, johon liittyy yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI), tai FHA-kiinnityksen, johon liittyy kiinnitysvakuutusmaksu (MIP). Vaikka joutuisitkin ostamaan vakuutuksen, suurempi käsiraha voi alentaa korkoa ja tehdä sinusta houkuttelevamman lainanantajille. Tutki alueita, joilla harkitset asunnon hankkimista, ja selvitä yleishyödylliset kustannukset, yhdistysmaksut, verot ja kotivakuutuskustannukset ja aloita niiden ja tulojesi välinen tasapainoilu. Kuinka paljon sinulla on todella varaa maksaa joka kuukausi? Tämä on tärkeää tietää, koska lainanantajat arvioivat velkasi, tulojesi ja luottotietojesi perusteella, kuinka paljon sinulla on varaa maksaa. Esimerkiksi asunnon ja alueen asumiskustannuksia ei oteta huomioon, joten jos käytät lainanantajan arviota, saatat joutua liian tiukoille. Ole aggressiivinen arvioidessasi, kuinka paljon sinulla on varaa kuluttaa, ja konservatiivinen arvioidessasi, kuinka paljon sinulla on varaa kuluttaa, jotta sinulla on varaa varata rahaa.
Etukäteisvalmistelu hyödyttää parhaiden asuntolainanantajien etsintääsi monin tavoin: olet tietoinen asiakas, tiedät, mitä etsit, ja pystyt vastaamaan lainanantajan kysymyksiin selkeästi ja tarkasti, mikä auttaa sinua näyttämään ja tuntemaan itsevarmalta.
VAIHE 2: Tunne vaihtoehtosi ja harkitse lainanantajan tyyppiä.
Kun luottotietosi ovat kunnossa ja mielessäsi on selkeä suunnitelma käsirahasta ja budjetista, voit harkita, minkä tyyppistä lainanantajaa haluat etsiä. Harkitse omaa tilannettasi: Jos luottokelpoisuutesi ja käsirahasi riittävät vaatimustenmukaiseen lainaan, lähes mikä tahansa lainanantaja voi tarjota sinulle vaihtoehtoja. Jos kuitenkin harkitset FHA- tai muita ohjelmia, sinulla voi olla paremmat vaihtoehdot suuremmissa pankeissa tai muissa lainanantajissa, jotka keskittyvät vain asuntolainoihin.
Vaikka ensimmäinen ajatuksesi saattaa olla etsiä "miten löydän asuntolainanantajia läheltäni", on tärkeää tarkastella myös sellaisia asuntolainanantajia, jotka eivät ole lähelläsi. Jos harkitset vaihtoehtoja paikalliselle lainanantajalle, tarkista varmasti luotto-osuuskunnat ja paikalliset pankit, jotka tarjoavat henkilökohtaista palvelua ja mahdollisesti alhaisempia korkoja jäsenille ja voivat olla paras pankkiasuntolainavaihtoehto sinulle. Näillä lainanantajilla voi kuitenkin olla rajoitetusti vaihtoehtoja, joten kannattaa harkita kansallisia pankkeja ja joitakin parhaita verkkoasuntolainanantajia. Ja jos aiot muuttaa osavaltion rajojen yli, kansallinen lainanantaja (pankki tai muu) voi olla parempi valinta kuin paikallinen pankki yksinkertaisesti siksi, että lainasi on helpompi hallinnoida uudesta sijainnistasi käsin, jos lainanantaja on tottunut hoitamaan lainoja alueen ulkopuolelta. Voit myös harkita asuntolainamarkkinapaikkaa, jonka avulla lainanottajat voivat syöttää tietonsa kerran ja saada korkotarjouksia yhdessä paikassa useilta lainanantajilta, mikä yksinkertaistaa eri verkkosivustojen tarjousten vertailua. Haluat silti lukea pienellä präntätyn tekstin huolellisesti, mutta markkinapaikka voi helpottaa lainanantajien alkukartoitusta ja auttaa sinua saamaan käsityksen siitä, mitä on saatavilla.
VAIHE 3: Valmistele kysymykset lainanantajille.
Monien kysymysten esittäminen on yksi tärkeimmistä vaiheista, joita voit toteuttaa, kun harkitset erityyppisiä asuntolainoja. Mutta mitä kysyä? Ensinnäkin sinun kannattaa kysyä, mitä lainaohjelmia lainanantaja tarjoaa. Jos sinulla on jo hyvä käsitys siitä, mitä luulet haluavasi, voit sanoa niin – ja kysyä sitten, mitä muita ohjelmia tai ehdotuksia heillä voisi olla, sillä riippumatta siitä, kuinka paljon tutkimusta teet etukäteen, he saattavat silti tietää ohjelmia, joista sinä et tiedä.
Kun olet päätynyt muutamaan vaihtoehtoon, sinun kannattaa kysyä kunkin ohjelman maksuista ja maksuista. On vaikea vertailla, kuinka paljon kaksi asuntolainaa maksaisi, koska muuttujia on niin paljon, että samoja asioita voi hyvin harvoin vertailla keskenään, mutta kun saat konkreettisia lukuja koroista, sulkemiskustannuksista, veroista, kiinnitysvakuutusvaatimuksista, ennen eräpäivää maksettavista sakoista ja muista maksuista, saat hyvän käsityksen. Lainanantaja ei voi antaa sinulle tarkkoja tietoja ennen kuin hän on tarkistanut taloudellisen profiilisi, joten aluksi saat karkeat arviot, jotka tarkentuvat, kun pääset syvemmälle prosessiin, mutta ota huomioon, että lainanantaja tarvitsee taloudellisia tietojasi antaakseen sinulle lainkaan tietoja.
Kysy lainanantajalta, mitkä ovat heidän edellytyksensä eri asuntolainaohjelmille: luottokelpoisuus, käsiraha ja velan suhde tuloihin. Et välttämättä saa kaikkiin näihin kysymyksiin tarkkoja vastauksia, mutta mitä enemmän tietoa sinulla on, sitä paremmin valmistaudut päättämään, mistä haet lainaa.
Kysy lopuksi koroista (kiinteät, jotka pysyvät samoina koko laina-aikana, tai säädettävät, jotka voivat muuttua markkinoiden mukaan) ja korkolukoista. Vaihtuvakorkoinen asuntolaina voi olla edullisempi takaisinmaksuajan alussa, mutta se voi räjähtää yllättäen käsiin markkinoiden tai lainaehtojen muuttuessa, joten haluat varmistaa, että ymmärrät, miten tämä toimii. Korkolukot voivat toisaalta olla erittäin hyödyllisiä. Jotkin lainanantajat tarjoavat takuun siitä, että heidän tarjoamansa korko pysyy lukittuna tietyn ajan sen jälkeen, kun olet saanut ennakkokelpoisuuden tai ennakkohyväksynnän. Tämä antaa sinulle ylellisyyttä etsiä asuntoa, jonka todella haluat, sen sijaan että joutuisit kiirehtimään, jos markkinat muuttuvat ja vievät tarjoamasi koron mukanaan.
VAIHE 4: Tutustu lainatarjouksiin, arvioi lainatarjouksia ja vertaile korkoja ja maksuja.
Keskustele useiden lainanantajien kanssa ja hanki heiltä mahdollisimman paljon tietoa. Yritä hajauttaa nämä keskustelut erityyppisten lainanantajien kesken, mutta kun istut alas vertailemaan tarjouksia, sinun on tehtävä tarkkaa vertailua varmistaaksesi, että saat mahdollisimman tarkan vertailun. Vertaile käsirahoja, korkoja, laina-ajan pituutta ja lisämaksuja mahdollisimman tarkasti, jotta voit vertailla lainan kokonaiskustannuksia – tämä voi olla erityisen hankalaa, jos lainatarjoukset koskevat hyvin erilaisia summia.
Miten arvioit, mitkä lainatarjoukset ovat parhaita? Tee parhaasi tarkastellaksesi kunkin lainan kokonaiskustannuksia ajan mittaan, minkä pitäisi antaa sinulle käsitys siitä, mikä niistä on kokonaisuutena edullisin. Halvin laina ei välttämättä ole sinulle paras. Mieti, mikä on tilanteesi juuri nyt: Vievätkö opintolainan maksut suuren osan tuloistasi? Kannattaisiko pitkällä aikavälillä maksaa hieman enemmän, jotta kuukausimaksusi jäisi pienemmäksi juuri nyt, kun maksat niitä pois? Vai onko sinulla lapsia, jotka aloittavat opinnot noin 20 vuoden takaisinmaksuaikana, jolloin saattaisi olla hyvä, jos lainaa olisi vähemmän jäljellä, jotta voisit jälleenrahoittaa tai maksaa sen pois? Onko sinulle tärkeää, että voit perua PMI:n, jota tarvitset alhaisen käsirahan vuoksi, jotta suurempi osa maksusta menee pääomaan? Jos näin on, paras mukautettu laina voi olla houkuttelevampi kuin hieman edullisempi FHA-laina, jonka kiinnitysvakuutusmaksut pysyvät voimassa koko laina-aikana.
Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä, ota huomioon vaistosi lainanantajia kohtaan. Olet tekemisissä heidän kanssaan pitkään (elleivät he myy lainaasi lainanhoitajalle). Millaisia kokemuksesi ovat olleet? Vastasivatko he kysymyksiin vai suhtautuivatko he huoliisi torjuvasti? Vastasivatko puhelut tai sähköpostiviestit kyselyihisi ajoissa? Haluat valita lainanantajan, jonka kanssa on mukava työskennellä. Tutki erilaisia asuntolainatyyppejä, joita sinulle on tarjottu listallasi olevilta parhaimmilta asuntolainanantajilta, ja valitse tarpeisiisi sopiva.
VAIHE 5: Hanki ennakkohyväksyntä lainalle.
Kun olet valinnut lainanantajan, seuraava vaihe on saada ennakkohyväksyntä. Olet ehkä kuullut, että termejä "ennakkokelpuutus" ja "ennakkohyväksyntä" käytetään vaihtelevasti, mutta kummastakin saatavalla ostovoimalla on eroa. Ennakkokelpoisuus osoittaa, että lainanantaja on tehnyt nopean katsauksen taloudelliseen tilanteeseesi ja todennut, että olet todennäköisesti sellainen henkilö, jolle hän tekisi lainatarjouksen. Esitestauksesta on enemmän hyötyä, kun määrittelet budjettisi ja selvität, kuinka paljon asuntoa voit ostaa. Ennakkohyväksyntä on seuraava vaihe, jossa lainanantaja tarkistaa luottotietosi, laskee, millaisen riskin olet lainanottajana, määrittää korkosi ja antaa sinulle kirjeen, jossa todetaan, että jos luotto- tai tulotietosi eivät muutu, he lainaavat sinulle tietyn summan rahaa. Kuumilla ostajan markkinoilla ennakkohyväksyntäkirje antaa sinulle etulyöntiaseman sellaisten ostajien tarjouksiin nähden, joilla ei ole kyseistä lupausta käsissään. Ja mikä parasta? Lainanantaja sitoutuu tarjoamaan sinulle lainaa, mutta sinä et vielä sitoudu ottamaan sitä. Jos siis olet löytänyt kaksi tai kolme lainanantajaa, joiden kanssa haluaisit työskennellä, voit hakea ennakkohyväksyntää kaikilta kolmelta ja päättää sitten, minkä niistä valitset. Ennakkohyväksyntään liittyy melkoinen määrä paperityötä ja asiakirjoja, mutta se on varmin tapa tehdä ostoksia luottavaisin mielin ja tehdä tarjouksia kodeista, joiden ostamiseen tiedät voivasi lainata rahaa.
Asuntolainanantajan valinta on suuri ja tärkeä päätös. Se on helpompaa ja vähemmän pelottavaa, jos lähdet prosessiin valmistautuneena ja jos sinulla on perustiedot saatavilla olevista tuotteista ja taloudellisesta tilanteestasi, jotta voit kysyä oikeita tietoja, jotka tekevät valinnoistasi selkeämpiä ja helpompia tehdä. Näiden vaiheiden toteuttaminen ja näiden näkökohtien huomioon ottaminen tekee päätöksestä helpommin lähestyttävän ja hallittavissa olevan osan kodin ostokokemuksesta ja antaa sinulle mahdollisuuden tuntea olosi mukavaksi, kun sitoudut ostamaan haluamasi kodin. Kysy kysymykset, joihin tarvitset vastauksia, ja tarkista, että ymmärrät, mitä allekirjoitat – ja lähde sitten metsästämään kotiasi.
