Asunnon ostaminen, erityisesti ensimmäisen asunnon ostaminen, on jännittävä ja ylivoimainen prosessi. Kun useimmat ostajat alkavat tutustua markkinoilla oleviin asuntoihin, asuntojen hinnat voivat tuntua teennäisiltä luvuilta – useimmille ihmisille heidän kotinsa on kallein ostos, jonka he koskaan tekevät. Jossain vaiheessa oikean asunnon etsinnän aikana kiinteistönvälittäjä kysyy, kuinka paljon sinulla on varaa käyttää, mikä herättää tärkeän kysymyksen: Miten tarkalleen ottaen saadaan selville, kuinka paljon pankki lainaa sinulle asunnon ostamista varten?
On olemassa useita tapoja tehdä tämä laskelma – jotkut hyvin monimutkaisia, jotkut epämääräisiä ja yleistettyjä. Yksi helpoimmista ja luotettavimmista tavoista määrittää, minkä kokoiseen asuntolainaan olet oikeutettu, on yksinkertaisesti kysyä mahdollisilta lainanantajilta. Pankit ja asuntolainanantajat, joilla on kokemusta asiakkaidensa taloudellisen tilanteen arvioimisesta, voivat tarkastella tarkkaan tulojasi, velkaantumistasi ja luottohistoriaasi ja kertoa sinulle enimmäismäärän, jonka he uskovat sinulla olevan varaa lainata. Tätä prosessia kutsutaan ennakkohyväksynnäksi tai esikarsinnaksi. Näiden tietojen pyytäminen lainanantajalta ei velvoita sinua ottamaan lainaa kyseiseltä laitokselta; päinvastoin, on suositeltavaa, että seuraat tätä prosessia useiden lainanantajien osalta, jotta voit etsiä parhaan mahdollisen asuntolainatuotteen ja parhaan koron. Ennakkohyväksynnän tai ennakkovalmennuksen hakeminen voi myös antaa sinulle etulyöntiaseman neuvotteluissa, kun löydät oikean talon, sillä ostaja, jolla on käsissään asiakirja, joka kertoo, että lainanantaja on valmis myöntämään asuntolainan, on paljon vahvemmassa asemassa kuin ostaja, joka ei ole vielä hakenut sitä.
Ennakkohyväksyntä vs. ennakkokelpoisuus.
Sekä ennakkohyväksyntä että ennakkokelpoisuus antavat sinulle käsityksen siitä, kuinka paljon sinulla on varaa käyttää rahaa asuntoon, ja lainanantajan kirje kädessäsi antaa tarjouksillesi kodeista hieman enemmän uskottavuutta verrattuna niihin, joilla niitä ei ole.
Mahdollinen ostaja saa ennakkohyväksynnän asuntolainaa varten, kun hän on toimittanut todisteet työllisyydestä ja tuloista ja antanut luvan täydelliseen luottotietojen tarkistukseen. Ennakkohyväksyntä annetaan, kun lainanantaja toteaa, että potentiaalinen ostaja on hyvä ehdokas, ja hänelle todennäköisesti myönnetään laina ennakkohyväksytyn määrän suuruisena. Lainanantaja on tutkinut ostajan ja todennut hänet hyväksi riskiksi, joten hän on valmis seisomaan hänen takanaan. Ennakkohyväksyntäkirjeillä on paljon painoarvoa kiinteistömaailmassa, koska myyjät tietävät, että lainanantaja on jo tutkinut ostajan taloushistorian eikä ole löytänyt ongelmia.
Ennakkovalmennus on samanlainen kuin ennakkohyväksyntä, mutta se perustuu yksinomaan mahdollisen ostajan toimittamiin tietoihin, jotka saattavat olla epätarkempia. Asuntolainan ennakkovalmennusta varten täytät lomakkeet, joissa ilmoitat tulosi, velkasi ja arvioidut luottotietosi, mutta sinun ei tarvitse suostua luottotietojen tarkistukseen eikä toimittaa asiakirjoja mistään antamistasi tiedoista. Näin ollen korkokannan suhteen on enemmän liikkumavaraa, ja koska lainanantaja ei voi itse asiassa tehdä luottotarkastusta ja lainahakemusta, on mahdollista, että ohjelmat ja kannustimet katoavat ennen kuin virallinen luottotarkastus ja hakemus on tehty. Ennakkovalmennus auttaa sinua saamaan käsityksen siitä, kuinka paljon sinulla on varaa, mutta se ei vaikuta myyjään yhtä paljon, jos teet tarjouksen.
Miksi saada ennakkohyväksyntä?
Kun löydät kodin, josta haluat tehdä ostotarjouksen, et halua hukata aikaa tarjouksen tekemiseen. Se voi kuitenkin tarkoittaa, että sinun on päätettävä lennossa, kuinka paljon sinulla on oikeasti varaa, mikä voi johtaa siihen, että maksat liikaa tai joudut epämiellyttävään tilanteeseen, jossa et voi neuvotella, jos sinulta pyydetään hieman enemmän kuin mitä tarjosit. Ennakkohyväksyntä tarkoittaa sitä, että ainakin yksi pankki on tutkinut taloutesi, tarkistanut luottotietosi ja todennut, että se voi lainata sinulle tietyn summan rahaa, jonka yhdessä säästöjesi kanssa pitäisi antaa sinulle hyvin tarkka käsitys siitä, kuinka paljon voit käyttää. Sitten voit säätää alaspäin ja tietää melko nopeasti, kuinka paljon sinulla on varaa tarjota. Tämä voi auttaa sinua saamaan tarjouksesi sisään ennen muita, ja myyjät suhtautuvat vakavasti tarjoukseesi, jonka taustalla on ennakkohyväksyntä.
Lisäksi ennakkohyväksynnän hakeminen antaa sinulle mahdollisuuden tehdä ostoksia. Soittaessasi lainanantajille ja kysyessäsi heidän korkoistaan voit saada käsityksen siitä, millä lainanantajilla on yleensä korkeammat tai matalammat korot, mutta todelliset korot ovat tiukasti sidoksissa luottokelpoisuuteesi ja velan ja tulojen väliseen suhteeseen, joten ennen kuin olet toimittanut nämä tiedot ja lainanantaja on tarkistanut luottotietosi, he arvaavat, mikä korkosi lopulta tulee olemaan. Jos haet ennakkohyväksyntää kolmelta tai neljältä pankilta, saat tarkat korot ja arviot enimmäislainan määrästäsi, joten voit valita parhaan lainanantajan varsinaista lainaasi varten ja tehdä tarjouksen luottavaisin mielin.
VAIHE 1: Tarkista luottotietosi.
Luottotarkistuksesta selviää suuri osa siitä, mitä lainanantajan on tiedettävä tarjotakseen sinulle ennakkohyväksyntää. Siksi on tärkeää, että tiedät, mitä luottotiedoissasi lukee, ennen kuin pyydät lainanantajaa katsomaan, ja mieluiten teet tämän hyvissä ajoin ennen kuin aiot ostaa, jotta sinulla on aikaa tehdä tarvittaessa korjauksia pisteytykseesi. Luottotietoistasi käy ilmi luottohistoriasi pituus, joten jos yrität siivota luottotietojasi ennen kuin ostat asunnon, on hyvä idea jättää pitkät tilit avoimiksi. Raportissa näkyvät luottotilisi viimeisten 7 vuoden ajalta, mukaan lukien kunkin tilin alkuperäinen ja enimmäisluoton määrä, käyttämäsi luoton määrä sekä ajallaan suoritettujen, myöhästyneiden tai laiminlyötyjen maksujen historia. Se sisältää myös osoitehistoriasi, työhistoriasi ja mahdolliset panttioikeudet, konkurssit tai maksuhäiriömerkinnät.
Koska raportointijärjestelmä ei ole täydellinen, sinun kannattaa tarkistaa, ettei raportissa ole virheitä tai epätarkkoja tietoja. Merkitse muistiin kaikki asiat, jotka eivät mielestäsi pidä paikkaansa, ja hae muutosta luottotietotoimistoihin toimittamalla tarvittaessa asiakirjoja. Tarkista sitten itse luottopisteet, matemaattinen laskelma, joka yhdistää luottohistoriasi, pituutesi ja käyttösi ja jota kutsutaan usein FICO-pisteiksi. Useimmat lainanantajat vaativat vähintään 620 pistettä perinteistä lainaa varten, kun taas FHA-lainat voivat sallia hieman alhaisemman pistemäärän vastineeksi suuremmasta käsirahasta. Jos pistemääräsi ei ole siellä, missä haluaisit sen olevan, voit ryhtyä toimenpiteisiin sen parantamiseksi – avata luottokortin, käyttää sitä ja maksaa sen pois joka kuukausi, jos sinulla ei ole riittävästi luottoa, tai maksaa pois joitakin lainoja tai kortteja ja tarkistaa pistemääräsi uudelleen kuusi kuukautta myöhemmin.
VAIHE 2: Laske velkojen suhde tuloihin.
Lainanantajat eivät halua lainata liikaa rahaa lainanottajille, joiden olemassa olevat velat ovat liian suuret heidän tuloihinsa verrattuna. Ylivelkaantuneet lainanottajat laiminlyövät maksujaan todennäköisemmin, joten tämä on pankin kannalta järkevää. Kun haluat selvittää, mikä on velkojen ja tulojen suhde (DTI), laske kokonaisbruttokuukausitulosi (ennen veroja) ja laske sitten yhteen kuukausittaiset velkavelvoitteesi. Monet pankit ja rahoituspalveluiden verkkosivut tarjoavat laskureita, joiden avulla voit lisätä oikeat tiedot. Maaginen luku on 43 prosenttia: Velkojen kokonaismaksut eivät saisi olla yli 43 prosenttia bruttokuukausituloistasi. Mitä alhaisempi on velkojen ja tulojen suhde, sitä enemmän luotonantaja uskoo kykysi maksaa laina takaisin, ja usein sinut palkitaan alhaisemmalla korolla.
VAIHE 3: Kerää taloudelliset ja henkilökohtaiset tiedot ennakkohyväksyntäkirjeen valmistelua varten.
Luottohistoriaasi ja velkojen ja tulojen suhdetta koskevien tietojen lisäksi lainanantajat pyytävät melko huomattavan määrän asiakirjoja muusta taloudestasi. Sinun on varattava aikaa kaivaa nämä esiin arkistolaatikosta tai metsästettävä ne netistä paperittomia tilejäsi varten. Ensimmäiseksi lainanantajasi pyytää vähintään kahden vuoden veroilmoitukset liittovaltion tuloista, mukaan lukien W-2-todistukset. Näin he voivat tutkia tulohistoriaasi ja varmistaa, ettei tuloihisi liity selittämättömiä ja äkillisiä muutoksia, ja varmistaa, ettei tuloihisi liity piilotettuja palkkakäytäntöjä. Verolomakkeiden tueksi sinun on toimitettava palkkakuitit ja vähintään kahden kuukauden tiliotteet. Sinua pyydetään toimittamaan ajokorttisi, sosiaaliturvatunnuksesi tai -korttisi sekä todisteet mahdollisesta lisäomaisuudestasi, joka vaikuttaa yleiseen taloudelliseen asemaasi.
Kun keräät näitä asiakirjoja, on tärkeää muistaa, että näiden tietojen antamisen tarkoituksena ei ole se, että lainanantaja voi arvioida sinua ja tapojasi. Vaikka lainanantajat harjoittavat liiketoimintaa ja haluavat lainata rahaa ihmisille, jotka pystyvät maksamaan sen takaisin korkojen kera, jotta he voivat saada voittoa, heillä on kuitenkin sydämessään sinun etusi; he eivät halua rasittaa lainanottajiaan suuremmalla velalla kuin mitä he pystyvät maksamaan. Lainanantajat tietävät, että ostajat voivat olla tunteellisia tarjoustensa suhteen, kun he löytävät "täydellisen talon" tai yliarvioivat, kuinka vähällä he voivat elää vastineeksi todella haluamastaan talosta – he käsittelevät joka viikko ulosmittauksia lainanottajista, jotka tekivät näitä virheitä. He haluavat, että pystyt maksamaan maksusi, koska näin he tekevät rahaa, joten he tutkivat tottumuksiasi ja historiaasi, jotta lopputulos olisi teille molemmille hyvä.
VAIHE 4: Arvioi lainanantajia löytääksesi tarpeisiisi ja olosuhteisiisi parhaiten sopivan.
Asuntolainat eivät sovi kaikille. Lainatyyppejä on itse asiassa yllättävän paljon, ja sinulle sopiva laina riippuu luottotiedoistasi, velkaantumisasteestasi, siitä, kuinka paljon olet säästänyt käsirahaa varten, siitä, millaisen kodin aiot ostaa, ja siitä, oletko valmis maksamaan yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI) muutamaksi vuodeksi, kunnes olet kerryttänyt lisää pääomaa kotiisi (PMI suojaa lainanantajaa, ja sitä vaaditaan tietyntyyppisissä lainoissa, kun ostajan käsiraha on alle 20 prosenttia kodin ostohinnasta). Eri lainanantajat tarjoavat erilaisia tuotteita, joten on hyvä idea keskustella muutaman lainanantajan kanssa siitä, mitä vaihtoehtoja heillä on. Varsinkin jos sinulla on erityisolosuhteita – olet veteraani, joka voi saada VA-taustaisen lainan, olet ostamassa asuntoa maaseudulta tai olet oikeutettu tiettyihin pienituloisten asuntolainojen luokkiin – sinun kannattaa katsella ympärillesi ja etsiä useita lainanantajia, joiden kanssa voit puhua suoraan ja jotka ovat valmiita keskustelemaan lainatarjouksistaan kanssasi ja auttamaan sinua löytämään sopivan lainatuotteen. Kun ymmärrät, millaisia ohjelmia on saatavilla juuri sinun tilanteeseesi, voit tarkistaa muiden lainanantajien kanssa ja etsiä erityisesti pankkeja, jotka tarjoavat kyseisiä ohjelmia.
Yksi varoitus: useat luottotietoihin tehdyt tiedustelut voivat vaikuttaa kielteisesti luottopisteisiin. Kun alat hakea ennakkohyväksyntää, kaikki 45 päivän sisällä tehdyt tiedustelut eivät vaikuta pisteytykseesi, sillä luottotietotoimistoille on selvää, että tiedustelut liittyvät samaan prosessiin ja että päädyt vain yhteen lainaan – tällaisella tutkimisella ei ole samanlaista vaikutusta kuin viiden luottokortin hakemisella samalla viikolla. Sinun on kuitenkin tehtävä kotiläksysi ja tiedettävä, minkä lainanantajien kautta haluat hakea ennakkohyväksyntää, jotta kaikki tiedustelut voidaan lähettää 45 päivän kuluessa ensimmäisestä tiedustelusta.
VAIHE 5: Etsi oikea aika, lähetä asiakirjat ja odota ennakkohyväksyntäkirjettä.
Milloin sinun pitäisi hakea asuntolainan ennakkohyväksyntää? Sinun kannattaa aloittaa asiakirjojen kerääminen, velka-tulosuhteen arviointi ja luottotietojen tutkiminen mahdollisimman aikaisin, jotta sinulla on aikaa korjata mahdolliset virheet ja kartuttaa luottotietojasi tarvittaessa. Haluat saada ennakkohyväksyntäkirjeen ennen kuin teet tarjouksen. Et kuitenkaan halua saada kirjettäsi ennen kuin olet valmis aloittamaan vakavasti ostettavien talojen tutkimisen: ennakkohyväksyntäkirjeillä on voimassaoloaika. Koska luotto- ja tulotilanne voi muuttua nopeasti, useimmat ennakkohyväksyntäkirjeet ovat voimassa 60-90 päivää niiden myöntämisestä. Jos et ole löytänyt taloa siihen mennessä, voit yleensä pyytää jatkoaikaa toimittamalla päivitetyt luotto- ja tulotiedot. Kerää asiakirjasi ajoissa, mutta odota, että olet juuri ja juuri valmis aloittamaan vakavasti asuntokaupan, ennen kuin voit pyytää ennakkohyväksyntää.
Kun olet toimittanut asiakirjasi, mahdolliset lainanantajat arvioivat taloudellisen tilanteesi ja antavat sinulle yhden kolmesta asiasta: virallisella kirjepaperilla esitetyn ennakkohyväksyntäkirjeen, jossa ilmoitetaan lainan määrä, jonka ottamista varten sinut on hyväksytty, täydellisen kielteisen päätöksen tai ehdollisen hyväksynnän. Jos hakemuksesi on hylätty, lainanantaja yleensä selittää, miksi ja mitä sinun on tehtävä mahdollisuuksiesi parantamiseksi; se ei tarkoita, ettet voisi koskaan ostaa asuntoa, mutta se tarkoittaa, että sinun on parannettava luottotietojasi, ennen kuin yrität uudelleen. Jos saat ennakkohyväksynnän ehdoin, lainanantaja voi vaatia, että maksat joitakin velkoja pois parantaaksesi velkojen ja tulojen suhdetta tai että toimitat lisäselvityksiä varoistasi. Kaksi keskeistä asiaa, jotka on syytä ottaa huomioon: Ennakkohyväksyntäkirjeessä mainittu dollarin määrä ei tarkoita, että sinun on otettava yhtä suuri laina, eikä se myöskään takaa, että sinulle myönnetään lainaa kyseisellä summalla. Joitakin seikkoja otetaan huomioon vasta, kun olet valinnut talon, kuten talon arvon ja lainan määrän välinen suhde. Ennakkohyväksyntä tarkoittaa kuitenkin sitä, että voit ryhtyä vakavasti etsimään uutta kotiasi.
Asunnon ostaminen on iso prosessi, joka on täynnä vaiheita, jotka ovat vieraita ensikertalaisille ostajille. Sääntöjä, ehtoja ja vaatimuksia on vasemmalla ja oikealla. Asuntolainan ennakkohyväksyntä antaa sinulle mahdollisuuden hidastaa tahtia, tarkastella tarkkaan talouttasi ja nähdä, mihin pankki uskoo sinulla olevan varaa – ja päättää sitten, mitä voit käyttää. Nämä kaksi lukua eivät välttämättä ole samat; jos luottokelpoisuutesi on erittäin hyvä, pankki saattaa hyväksyä yllättävänkin suuren luvun, jonka lainaaminen ei ole sinulle mieluisaa, mikä ei haittaa. Ennakkohyväksyntäprosessi voi antaa sinulle mahdollisuuden arvioida, kuinka paljon haluat käyttää, kuinka paljon olet valmis käyttämään juuri oikeaan taloon, ja luoda selkeämpi kuva siitä, miten tämä summa vaikuttaa talouteesi kuukausittain, jotta voit tehdä ostoksia luottavaisin mielin, ettet tarjoa enempää kuin mihin sinulla on varaa.
