Oletko päättänyt tavoitella amerikkalaista unelmaa asunnon omistamisesta? Vaikka asunnon ostoprosessi on jännittävä, se voi olla myös ahdistavaa aikaa, kun ostajat selvittävät asunnon ostamisen yksityiskohtia.
Monia ensiasunnon ostajia huolestuttaa muun muassa se, kuinka kauan kaupanteko kestää. Potentiaaliset ostajat ovat saattaneet kuulla kauhutarinoita kuukausien mittaisista edestakaisista neuvotteluista ostajien ja myyjien välillä, mikä voi jättää kaikki epätietoisiksi siitä, milloin he tulevat ja milloin he lähtevät.
Vaikka asunnon ostaminen voi joskus tuntua pitkittyvän ikuisuuden, kokeneet ammattilaiset voivat auttaa sinua määrittämään tarkan ja kohtuullisen aikataulun. Kansasin McPhersonissa sijaitsevan Four Seasons Realtorsin apulaisvälittäjän ja National Association of Realtorsin jäsenen Jeannie Heinenin mukaan talosta tehdyn tarjouksen tekemisestä siihen, että kauppa tehdään ja saat avaimet, kuluu yleensä 30-60 päivää. Jotkin olosuhteet voivat kuitenkin nopeuttaa tai hidastaa prosessia.
Talon ostamiseen kuuluu yleensä yhdeksän vaihetta.
Asunnon ostoprosessi on prosessi, johon kuuluu useita vaiheita, joista osa tapahtuu samanaikaisesti. Vaikka kunkin vaiheen suorittamiseen kuluva aika vaihtelee, talo ei ole sinun, ennen kuin viimeinen vaihe on tarkistettu tehtävälistaltasi. Näihin vaiheisiin kuuluvat:
- Tarjouksen tekeminen talosta.
- Sopimusehdoista neuvotteleminen.
- Tarjouksen hyväksyminen.
- Arvioinnin teettäminen.
- Tarkastusten ajoittaminen.
- Tarkastuksissa havaittujen korjausten tekeminen.
- Lainahyväksynnän saaminen.
- Kiinteistön omistusoikeuden tarkistaminen.
- Sulkeminen – tämä on kokous, jonka aikana myyjä saa maksun ja talosta tulee sinun.
Jos työskentelet kiinteistönvälitysfirman kanssa, välittäjä huolehtii siitä, että kaikki vaiheet suoritetaan ajallaan. Tämä on paras vaihtoehto useimmille ostajille, erityisesti ensikertalaisille ostajille.
Lainan ennakkohyväksynnän saaminen ennen kuin alat katsella taloja, voi nopeuttaa talon ostoprosessia.
Yksi este talon oston päättämiselle on lainahyväksynnän saaminen. "Jos ostaja on saanut ennakkohyväksynnän", Heinen sanoo, "on yksi asia vähemmän huolehdittavana." "Jos ostajalla on ennakkohyväksyntä". Ennakkohyväksytyn lainan saaminen edellyttää, että lainanantaja analysoi luottotietosi ja taloudellisen tilanteesi ja antaa sitten luvan ostaa talon tiettyyn summaan asti, joka perustuu nykyisiin tuloihisi ja menoihisi. Vaikka ennakkohyväksyntä ei ole pakollinen, se lisää mahdollisuuksiasi saada laina valmiiksi sopimuksessa mainittuun päivämäärään mennessä – tai aikaisemmin, jos molemmat osapuolet sopivat asiasta.
Ota huomioon aika, joka kuluu sellaisen kiinteistönvälittäjän löytämiseen, jolla on asiantuntemusta alueesta, jolla haluat asua.
Kiinteistönvälittäjä voi tehdä asunnon ostamisesta paljon miellyttävämpää, mutta sinun on tehtävä tutkimusta löytääksesi oikean välittäjän. Sinun on ehkä soitettava ja haastateltava muutama puhelu, jotta saat selville, mitkä kiinteistönvälittäjät ovat asiantuntijoita haluamillasi markkinoilla.
Kodin yksityiskohtien lisäksi kokeneet välittäjät voivat kertoa sinulle naapuruston demografisista tiedoista, mukavuuksista, kouluista ja muusta. Nämä välittäjät käyttävät aikaa tutustuakseen sinuun, jotta he voivat auttaa sinua ostamaan kodin, joka vastaa tarpeitasi ja elämäntyyliäsi.
Oikea kiinteistönvälittäjä on entistäkin arvokkaampi, kun muutat uuteen kaupunkiin. Alueella pitkään toiminut välittäjä voi opastaa sinut sopivien asuntojen pariin ja ohjata sinut pois ei-toivottujen rakennusten tai paikkojen luota.
Uuden kodin ostaminen kestää usein kauemmin kuin odotat.
Asunnon ostamisen vaihe, joka saattaa viedä eniten aikaa, on itse asiassa kodin löytäminen ja tarjouksen hyväksyminen. Kodin ostaminen on yksi suurimmista ostoksista, joita koskaan teet, ja haluat olla varma, että löydät oikean asunnon. Asunnon oston tarkistuslistalla on varmasti tiettyjä kriteerejä, joista ei voi neuvotella, joten saatat joutua käymään läpi paljon ilmoituksia löytääkseen tarpeitasi vastaavan kodin.
Kuten olemme nähneet viime vuosina, huutokauppasodat ovat yleistyneet. Monet muutkin ostajat haluavat ostaa kodin, ja jotkut heistä voivat olla hyvin aggressiivisia tarjoustensa kanssa – jopa tehdä käteistarjouksia, jotka ovat kymmeniä tuhansia dollareita yli pyyntihinnan. Saattaa kuulostaa pessimistiseltä, mutta varaudu siihen, että muutama tarjous hylätään ennen kuin yksi hyväksytään.
Talon ostosopimukseen sisältyy ostoaikataulu, johon sisältyy myös kaupantekopäivä.
Ensimmäinen askel asunnon ostamisessa on tehdä tarjous myyjälle. Tässä vaiheessa agenttisi merkitsee odotetun sulkemispäivämäärän sen perusteella, kuinka kauan hän arvioi edellä mainittujen vaiheiden suorittamiseen kuluvan. Kun myyjä hyväksyy tarjouksesi (yleensä 72 tunnin kuluessa), agenttisi ja myyjää edustava agentti työskentelevät saadakseen vaiheet päätökseen ennen kaupantekopäivää.
Ostajan saaman asuntolainan tyyppi vaikuttaa siihen, kuinka kauan kaupantekoon kuluu aikaa.
"Tavanomaisella lainalla voit usein tehdä kaupat 30 päivässä", Heinen sanoo. Muuntyyppisten asuntolainojen sulkeminen kestää kauemmin, "tyypillisesti 45-60 päivää".
- Tavanomainen laina: Jos sinulla on hyvät luottotiedot, hyvä työhistoria ja käsiraha, lainanantajasi todennäköisesti ehdottaa tavanomaista lainaa. Tämäntyyppinen laina myönnetään yleensä paikallisesti, ja jos kaikki sujuu suunnitelmien mukaan, saat avaimet taloosi 30 päivässä.
- FHA-laina: Jos et voi saada tavanomaista lainaa joko siksi, että käsirahasi on liian pieni tai luottotietosi eivät ole huippuluokkaa, voit silti saada Federal Housing Administrationin vakuuttaman lainan. FHA-lainan laina-aika on 45-60 päivää.
- Maaseudun kehittämislaina: Yhdysvaltain maatalousministeriön (USDA) myöntämiä RD-lainoja voivat saada vähävaraiset ihmiset, jotka asuvat maaseudulla tai esikaupunkialueilla. RD-lainat edellyttävät ylimääräistä paperityötä, ja niiden myöntäminen voi kestää jopa 60 päivää.
- VA-laina: Vain veteraanit, kansalliskaartin jäsenet, reserviläiset ja aktiiviupseerit ovat oikeutettuja veteraanihallinnon myöntämiin asuntolainoihin. Samoin kuin RD- ja FHA-lainat, VA-lainat vaativat ylimääräistä paperityötä, mikä voi pidentää lainan sulkemista jopa 60 päivään.
Talon ostoprosessissa arvion hankkiminen on ratkaisevan tärkeää, jotta kauppa voidaan tehdä sopimuspäivään mennessä.
Lainanantajasi vaatii ammattimaisen arvion ostamastasi talosta varmistaakseen, että se on tarjoamasi hinnan arvoinen. Tämän vuoksi arvioinnin järjestäminen on yksi ensimmäisistä asioista, jotka välittäjäsi tekee.
Omakotivakuutuksen hankkiminen edellyttää tarkastuksia, ja sen saaminen voi kestää jopa 2 viikkoa.
Lainanantajasi saattaa vaatia kotivakuutuksen hankkimista. Käytännöllisesti katsoen kaikki asuntolainayhtiöt edellyttävät, että hankit vakuutuksen kiinteistön koko tai käyvän arvon osalta, ja sen hankkimatta jättäminen voi tankata lainahakemuksesi.
Kotivakuutus suojaa rakennustasi ja omaisuuttasi vaurioilta tai varkauksilta. Toisin kuin muuntyyppiset vakuutukset, jotka voi hankkia iltapäivässä, kotivakuutuksen saaminen voi kestää viikkoja. Mitä nopeammin voit antaa vakuutusyhtiölle sen tarvitsemat tiedot kiinteistöstä ja itsestäsi, sitä parempi. Jos ostettavaksi aiottu talo on riskialttiimpi, vakuutuksen hyväksyminen kestää usein kauemmin.
Kodin kunto voi vaikuttaa siihen, myöntääkö vakuutusyhtiö vakuutusturvan. Jotkin vakuutusyhtiöt vaativat kotitarkastuksen, jolloin ne lähettävät tarkastajan taloon tarkistamaan hakemuksesi oikeellisuuden. Jos tämä vaihe tapahtuu sen jälkeen, kun vakuutuksesi on tullut voimaan, heidän havaintonsa voivat johtaa siihen, että he tarkistavat vakuutusturvaa ja vakuutusmaksuja.
Talon ostaminen "sellaisenaan" voi nopeuttaa kaupantekoprosessia, mutta siihen liittyy riskejä, jotka eivät ehkä ole lyhyen aikavälin mukavuuden arvoisia.
Kuumilla kiinteistömarkkinoilla talon ostaminen "sellaisenaan" voi olla houkuttelevaa. Suostut ostamaan asunnon sen nykyisessä kunnossa, mikä lyhentää aikaa, joka muuten kuluisi neuvotteluihin myyjän kanssa tai myyjän korjausten odottamiseen.
Talon ostaminen "sellaisena kuin se on" on "ostaja varoo" -tilanne. Ei ole mitään takeita siitä, että kaikki kodin osat toimivat, eikä "sellaisena kuin se on" -listaus edellytä nykyiseltä omistajalta myyjän ilmoitusvelvollisuutta, vaikka hänen on silti kerrottava sinulle kaikista tiedossa olevista ongelmista. Jos arviossa tai tarkastuksessa havaitaan ongelmia, sinun on korjattava ne, jos päädyt ostamaan asunnon.
Tätä varten kiinteistön on edelleen täytettävä liittovaltion ja osavaltion vähimmäisvaatimukset, ja arviossa varmistetaan, että talo täyttää kiinteistöä koskevat vähimmäisvaatimukset.
Tarkastuksissa havaittujen ongelmien korjaaminen voi pidentää talon keskimääräistä sulkemisaikaa.
Ellet osta taloa "sellaisenaan", lainanantaja haluaa yhden tai useamman tarkastuksen, jossa selvitetään talon rakenteiden ja mekaanisten osien, kuten putkistojen, johdotusten ja LVI-tekniikan, kunto. Lisäksi jotkut lainanantajat vaativat termiittitarkastuksen. Jos ongelmia havaitaan, lainanantaja voi vaatia sinua tai myyjää korjaamaan ne ennen kuin kauppa sinetöidään. Tarvittavien korjausten tyypistä riippuen tämä voi siirtää kaupantekopäivää.
Jos omistat jo asunnon, voit odottaa, että se myydään, ennen kuin voit ostaa uuden talosi ehdollisen sopimuksen avulla.
Kun ostajat tekevät tässä tilanteessa tarjouksen talosta, he usein lisäävät sopimukseen lausekkeen, jonka mukaan uuden talon ostaminen riippuu siitä, että ostajat myyvät nykyisen talonsa. Tätä kutsutaan sopimuksen ehdolliseksi sopimukseksi. Jos myyjä hyväksyy sopimuksen asettamatta rajoitusta sille, kuinka kauan ostajan on myytävä talo, kaupantekopäivää voidaan lykätä loputtomiin, jos ostajan talo ei myydä nopeasti.
Odottamattomat tekijät voivat viivästyttää odotettua aikataulua.
Vaikka useimmat asuntokaupat sujuvat ongelmitta, koska kiinteistönvälittäjät työskentelevät lainanantajien, arvioijien, vakuutusedustajien ja tarkastajien kanssa varmistaakseen, että kaikki saadaan tehtyä, ennakoimattomia tilanteita voi kuitenkin syntyä, ja ne voivat romuttaa sopimuksen. Komplikaatiot, kuten kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden, omistusoikeusongelmien tai sovittujen korjausten tekemättä jäämisen havaitseminen, voivat viivästyttää kaupantekoa, kunnes ongelmat on selvitetty.
Useimmissa tapauksissa asuntosi myynti tapahtuu aikataulun mukaisesti.
Niin kauan kuin ostat talon, joka on listattu kiinteistönvälitystoimistoon, ja työskentelet etujasi edustavan välittäjän kanssa, viivästyksiä ei pitäisi tulla. Välittäjät ovat kokeneita pitämään kaikki asunnon ostoprosessin vaiheet aikataulussa.
Viimeinen sana viisaille: Älä jätä omistusoikeusvakuutusta väliin!
Kiinteistön omistusoikeus on todiste siitä, että kiinteistö on laillisesti hallussasi. Omistusoikeusvakuutuksen hankkiminen suojaa sekä sinua että lainanantajaasi mahdollisilta tappioilta, jos kiinteistön omistusoikeudessa on puutteita.
Kun ostat omistusoikeusvakuutuksen, omistusoikeusyhtiö etsii tietoja tapahtumista, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön omistukseen, kuten panttioikeudet, ulosmittaukset, verorästit jne. Omistusoikeusvakuutus suojaa sinua näiltä ja muilta virheiltä, kuten väärennöksiltä, petoksilta, kirjaamisvirheiltä, ristiriitaisilta testamenteilta ja muilta.
Omistusoikeusvakuutus on mielenkiintoinen vakuutustyyppi. Kun ostat vakuutuksen, esimerkiksi autovakuutuksen, maksat yleensä kuukausimaksuja, ja vakuutusturva suojaa sinua tulevilta tapahtumilta. Osakevakuutus on kertamaksu, joka maksetaan kiinteistötilin sulkemisen yhteydessä, ja se suojaa sinua menneiltä tapahtumilta.
