Oikea lavastus tekee melkein ihmeitä – painottaen "melkein". Mutta se ei saa ostajia huomaamaan kotisi suuria ongelmia. "Lavastus voi olla hyvä tapa esitellä kotia, kunhan siinä ei ole muita räikeitä ongelmia", sanoo Patrick Garrett, välittäjä/omistaja Birminghamissa, Alabamassa. "Mutta lavastusta ei ole koskaan suunniteltu piilottamaan kodin ongelmia." Sen sijaan, että yrittäisit naamioida kotisi vikoja luovalla lavastuksella, on parasta korjata merkittävät ongelmat ennen kuin kotisi tulee markkinoille. Tässä on vain muutamia esimerkkejä ongelmista, joita ei kannata yrittää peittää lavastamalla.
Perustusongelmat
Olivatpa lavastuspyrkimyksesi kuinka vaikuttavia tahansa, Garrettin mukaan ostajat huomaavat ongelmat, jotka voivat olla merkki perustamisongelmista. "Esimerkiksi aaltoilevat tai vääntyvät lattiat herättävät yleensä punaisia lippuja tyypillisessä ostajassa", hän sanoo. Vaikka epätasaiset lattiat ovat joskus vain seurausta talon asettumisesta, Garrett huomauttaa, että ne voivat olla myös varoitusmerkki suuremmista perusongelmista, jotka voivat maksaa tuhansia dollareita.
Hänen kanssaan samaa mieltä on Candice Williams, RE/MAX Space Centerin kiinteistönvälittäjä League Cityssä, Texasissa. Williamsin mukaan ostajat voivat tuntea vinoutumia tai siirtymiä perustuksissa. "Olen työskennellyt ostajien kanssa, jotka laittoivat marmorikuulan lattialle nähdäkseen, vieriikö se varmistaakseen perustamisongelmat, joita myyjä yritti naamioida huonekaluilla."
Perustusongelmat voivat näkyä myös kodin seinissä. Vaikka tuore maali saattaa tilapäisesti peittää sisäseinien halkeamat, kodin ulkopuoli paljastaa aina totuuden, koska ulkoseinien tai laatan halkeamia ei voi piilottaa lavastamalla. Williams suosittelee, että perustukset korjataan siirrettävällä takuulla tai että "varaudutaan myymään kiinteistö alle markkina-arvon".
Huono lattiapinta
Jotkut kodinomistajat yrittävät piilottaa lattiaongelmat matoilla. "Eräs myyjä yritti peittää lattian vaurioita matolla, mutta ostajat ja minä tunsimme lattian eron jopa kengät jalassa, kun kävelimme maton päällä", Williams kertoo. Kun he nostivat maton pois, paljastui, että sen alla oleva kovapuu oli pahasti vaurioitunut. "Edes maailman hienoin matto ei voi häiritä sitä – ja lisäksi se herättää epäluottamusta myyjää kohtaan." Eivät vain puulattiat ole esteenä lavastukselle: "Huonolla ammattitaidolla ja huolimattomalla laastilla asennetut laatat tuntuvat karheilta, ja niiden päällä on vaikea kävellä – ostajia ei voi häiritä tästä", hän sanoo.
Sama pätee mattoihin. "Suosittelen kuluneen tai likaisen maton tai muun lattiapinnoitteen vaihtamista, koska ostajat huomaavat sen matoista tai huonekalujen sijoittelusta riippumatta", varoittaa Bill Golden, RE/MAX Around Atlantan kiinteistönvälittäjä/associate broker RE/MAX Around Atlantassa Atlantassa, Georgiassa.
Maalausongelmat
"Maailman tyylikkäimmätkään esineet eivät saa ostajia huomaamaan väsyneen maalipinnan", Golden sanoo. Ja jos päätät maalata uudelleen, ostajat huomaavat myös, jos olet tehnyt työn sattumanvaraisesti. "On tärkeää valmistella pinta oikealla tavalla, käyttää oikeita materiaaleja ja korjata peitettävät asiat", sanoo Michael DiMartino, Power Home Remodelingin vanhempi varatoimitusjohtaja, joka vastaa asennuspalveluista Chesterissä, Pennsylvaniassa. Jos esivalmistelu on puutteellista, maaliin voi tulla kuplia, läpivirtausta ja muita ongelmia.
Vanhentuneet ominaisuudet
Lavastus ei myöskään häiritse ostajia huomaamasta, että et ole päivittänyt kotia. "Jotkut myyjät esimerkiksi kunnostavat koteja osittain, mutta jättävät popcorn-katot (tai pistekatot)", Garrett sanoo. "Monet ostajat välttelevät koteja, joissa on popcorn-kattoja, koska niiden kunnollinen ja turvallinen poistaminen maksaa paljon." Hän huomauttaa, että poistoprosessi on työläs, mutta se voi myös vapauttaa ilmaan vaarallisia asbestikuituja.
Väsynyt, vanhentunut keittiö on myös ilmeinen, riippumatta siitä, miten se lavastetaan. "Vanhoja, ruosteisia ja likaisia kodinkoneita, kömpelöä tai tehotonta pohjaratkaisua sekä halkeillutta, vaurioitunutta ja epätasaista tiskipöytää ei voi peittää", varoittaa välittäjä Gerard Splendore Warburg Realty -yhtiöltä New Yorkissa. "Keittiökaapit, joiden ovet ovat rikki tai hyllyt roikkuvat, vaativat uudelleenkäsittelyä, korjausta tai viimeisenä keinona vaihtoa."
Sama pätee kylpyhuoneisiin. Splendore selittää, että home stagerit saattavat yksinkertaisesti luovuttaa, kun he kohtaavat toivottoman huonon kylpyhuoneen tai keittiön, ja tehdä vain enemmän töitä saadakseen kodin muut alueet loistamaan. Sen sijaan, että yrittäisi lavastaa peruuttamattomasti vanhentunutta tilaa, "on paljon parempi julkaista verkossa kuva käytännössä remontoidusta keittiöstä tai kylpyhuoneesta ja liittää mukaan renderöinti remonttikeittiöstä kiinteistössä tarjotakseen ehdotuksia ostajaehdokkaalle, jolla ei ole näkemystä tai mielikuvitusta", hän sanoo.
Oudosti sijoitetut esineet
Joskus lavastusta käytetään piilottamaan kodin olennaiset mutta epämiellyttävät osat. "Jokaisessa kodissa on "rumia" välttämättömyyksiä – kuten seinän tuuletusaukot ja katkaisijat", DiMartino sanoo. "Valitettavasti ne on joskus sijoitettu alueille, jotka eivät ole ihanteellisia, kuten keskelle vilkkaasti liikennöityä seinää." Vaikka se on houkuttelevaa, näiden välttämättömyyksien piilottaminen taideteoksilla tai seinäkoristeilla voi itse asiassa herättää huomion niihin. "Elleivät ostajat ole kiinnostuneita siirtämään paikkaa, mikä voi lopulta maksaa melkoisen paljon, jos se edellyttää kanaviston uudelleenreititystä, heidän on mietittävä, onko se kaupan katkaisija."
Ylivoimaiset hajut
Miellyttävät tuoksut voivat tehdä kodista houkuttelevamman – tiettyyn rajaan asti. "Kynttilät, pistokkeet tai ilmanraikastimet saattavat olla sensaatiomaisia ja luoda tunnelmaa, mutta ostajat miettivät myös, onko niiden alla piilossa muita hajuja", DiMartino sanoo. Tämä pätee erityisesti, jos kynttilöitä on useita tai jos pistokkeet ja ilmanraikastimet ovat hieman liian voimakkaita. "Ostajat tietävät, että tupakansavun tai lemmikkieläinten hajut voivat imeytyä seiniin, puulattioihin ja kodin rakenneosiin, jolloin niistä on lähes mahdotonta päästä eroon", hän sanoo.
Verhotemput
On vanha kikka sijoittaa ikkunaverhot lähemmäs seinän yläreunaa, jotta katse kiinnittyisi ylöspäin ja huone näyttäisi suuremmalta kuin se todellisuudessa on. "Lisäksi stagerit voivat käyttää ikkunankäsittelyjä myös vanhojen tai pienten ikkunoiden peittämiseen", DiMartino huomauttaa. Ole varovainen tällaisten strategioiden suhteen, sillä fiksut ostajat tietävät vetää ikkunankäsittelyt sivuun nähdäkseen, mitä niiden alla on. "Kun ostajat huomaavat, että ikkunan todellinen koko ei vastaa heidän kuvittelemaansa, mikä johtaa luonnonvalon vähenemiseen tai epäsymmetriseen huoneen virtaukseen, se voi olla joillekin kaupan katkaisija", hän sanoo.
Ylihinnoittelu
Täydellisimmälläkään lavastuksella ei ole merkitystä, jos kotisi on ylihinnoiteltu. Tähän ongelmaan sisustussuunnittelija ja arkkitehti Justin Riordan törmää kerta toisensa jälkeen. Riordan, joka on Portlandissa, Seattlessa ja Los Angelesissa toimivan Spade and Archer Design Agency -yrityksen perustaja, huomauttaa, että myyjä haluaa usein enemmän kuin talon arvo on "ja odottaa, että sisustaja ja kiinteistönvälittäjä löytävät ostajan, joka on valmis maksamaan liikaa". Tämä lähestymistapa on tuomittu epäonnistumaan: "Kun kiinteistöjen arvot on helppo löytää internetin jokaisesta kolkasta, tietämättömiä syntipukkeja on vain vähän", hän sanoo.
Suuret järjestelmät
Useimmat ostajat eivät ole asiantuntijoita paljastamaan, mikä heidän mahdollisessa uudessa kodissaan on vialla, joten strateginen lavastus voi onnistua piilottamaan melkoisen määrän ongelmia – aluksi. Osa näistä ongelmista tulee kuitenkin esiin, kun ostajan kotitarkastaja astuu kuvaan. Riordan huomauttaa, että tarkastajat ovat taitavia katsomaan pintapuolisen lavastuksen taakse. "Asuntotarkastaja tarkastaa toimivat järjestelmät, kuten lämmityksen, ilmastoinnin, ilmanvaihdon, putkistot ja sähköt, sekä ulkoasun, johon kuuluu kattojärjestelmä." Kaikki paljastuu tarkastuksessa. "Mikään määrä kodin lavastusta ei tee katostasi uutta, ilmastointilaitteistostasi kylmää tai sähköjärjestelmästäsi sääntöjen mukaista", Riordan sanoo.
