Kahden viime vuoden aikana asuntojen hinnat ovat olleet, paremman sanan puutteessa, niin hulluja, että olemme varoittaneet ostajia tinkimästä joistakin olennaisista seikoista, jotka voivat johtaa ostajan katumukseen.
Hinnat ovat kuitenkin vihdoin alkaneet laskea joissakin osissa maata. ”Asuntojen myyjien vuonna 2022 pitäisi olla tietoisia siitä, että asuntomarkkinat alkavat siirtyä suosimaan asunnonostajia”, sanoo Jason Gelios, kiinteistönvälittäjä Community Choice Realty -yhtiössä Detroitissa, MI:ssä. ”Verrattuna noin kahteen viime vuoteen, jolloin koteihin tuli yli tusina tarjousta, näemme nyt keskimäärin viisi tarjousta per koti”, hän sanoo.
Miten sinun pitäisi siis hinnoitella kotisi nykyisillä epävakailla kiinteistömarkkinoilla? Jatka lukemista, niin saat tietoa neljästä tärkeästä asiasta, jotka on syytä pitää mielessä.
Sinun pitäisi hinnoitella asunto myydäkseni.
Asiantuntijamme ovat yhtä mieltä siitä, että pääsääntöisesti kodin ylihinnoittelu on huono strategia. Hintaluokasta riippuen Michael Sadis, The Michael Sadis Team at Serhant -yrityksen johtaja, varoittaa listaamasta kotia huomattavasti yli sen arvon. ”Ostajat ovat hyvin koulutettuja näillä markkinoilla, ja he maksavat mielellään listahinnan tai sen ylittävän hinnan hankkiakseen kiinteistösi”, hän sanoo.
Jos koti on kuitenkin ylihinnoiteltu, Sadis sanoo, että ostajat eivät alita hintaa tai yritä neuvotella – he vain siirtyvät toiseen tilaisuuteen. ”Ylihinnoittelu on kuoleman suudelma näillä markkinoilla, ja saat lopulta enemmän asunnostasi, jos osut täydellisesti listahintaan”, hän sanoo.
Gelios yhtyy hänen näkemykseensä ja lisää, että edes hyperaktiivisilla myyjän markkinoilla ei pidä ylihinnoitella kotia. ”Se voi koitua katastrofiksi, jos koti seisoo paikallaan, koska korkeampi hinta ei tule hyväksytyksi markkinoilla.”
Christy Walker, Phoenixissa, AZ:ssä sijaitsevan Re/Max Signature -yrityksen välittäjä/omistaja, uskoo kuitenkin, että on olemassa tiettyjä skenaarioita, joissa myyjät voivat selvitä hinnan nostamisella.
”Hinnoittelua korkealle (5 prosentin myynnin yläpäähän tai korkeammalle kuin viimeisin vertailukelpoinen hinta) tulisi harkita, jopa vahvoilla myyjien markkinoilla, vain silloin, kun myyjä on valmis olemaan kärsivällinen myyntipäivien kanssa, joita myyntiin voi kulua, ja kun koti on koskemattomassa kunnossa ja se on lavastettu asianmukaisesti.”
Lisäksi hän sanoo, että tätä menetelmää tulisi käyttää vain, jos suoraa kilpailua on hyvin vähän tai jos talo on ainutlaatuinen. Hän myöntää kuitenkin, että se sulkee pois joitakin ostajia, koska se ei kuulu heidän hakualueeseensa, toisia, jotka pitävät sitä budjetin yläpuolella, ja myös joitakin ostajia, jotka saattavat olettaa, että heidän on tarjottava listahinnan yläpuolella huutokauppasodassa, eivätkä edes vaivaudu.
”Alan vitsi on usein se, että myyjät näkevät kotinsa miljoonan dollarin kartanona, kun taas arvioitsija näkee sen ylempänä keskiluokkana ja ostaja korjattavana”, Walker sanoo. ”Näkökulmalla on valtava merkitys siinä, mitä ostaja on valmis maksamaan, ja korkojen noustessa useimmat ostajat ovat tulossa tarpeeksi älykkäiksi kilpailemaan kodeista, jotka ovat heille sen arvoisia, mutta jättävät kaiken ylihinnoitellun väliin vain siksi, että myyjä luulee saavansa huippuedun näillä markkinoilla.”
Hän uskoo, että hinnoittelu hieman alle sen, millä hinnalla koti voidaan kohtuudella odottaa myytävän, on hyvä strategia näillä markkinoilla. ”Se saa useammat ihmiset katsomaan kotia, mikä todennäköisesti nopeuttaa aikataulua hyvän tarjouksen saamiseksi.” Ja kun pätevät ostajat kokevat, että koti on hinnoiteltu oikeudenmukaisesti, Walker sanoo, että he kilpailevat toisiaan vastaan saadakseen myyjän hyväksymään tarjouksensa.
Käytä oikeita vertailukohtia ja hanki useita mielipiteitä.
Avain kotisi oikeaan hinnoitteluun on tietää, minkä arvoinen se on – ja tämä summa riippuu osittain alueesi muista kodeista.” Gelios suosittelee perehtymään tarkemmin siihen, millä hinnalla alueen muut kodit myyvät ja millä hinnalla ne ovat myyneet. ”Tämä voi auttaa sinua tekemään järkevän päätöksen siitä, minkä hinnan haluat listata”, hän sanoo.
Viisautta on myös neuvojien moninaisuudessa. "Tapaa useampia välittäjiä yhden kiinteistönvälittäjän sijaan, jotta saat tietää heidän mielipiteensä kotisi arvosta", Sadis neuvoo. "Toivottavasti he kaikki ovat samoilla linjoilla, joten valitse se välittäjä, joka mielestäsi parhaiten markkinoi ja edustaa kotiasi saadakseen sinulle korkeimman summan."
Ja sinun pitäisi myös antaa kiinteistönvälittäjälle tai -välittäjälle mahdollisuus olla rehellinen, mikä saattaa vaatia sinua laittamaan tunteesi syrjään. "Kun keskustelemme hinnoittelusta, tehtävämme on johtaa, opastaa ja suojella myyjää, ja se tarkoittaa rehellistä keskustelua todellisista markkinaolosuhteista eikä vain siitä, mitä hän on nähnyt tai kuullut, mikä voi olla kuulopuheita", Walker sanoo. "Meidän velvollisuutemme on myös kertoa myyjälle, että se, että edellinen talo myytiin naapurustossa X dollarilla, ei välttämättä tarkoita, että hän voi listata kotinsa kalliimmalla ja odottaa hyviä tuloksia."
Kannattaa silti nähdä vaivaa.
Vaikka markkinat suosivat edelleen myyjiä, nyt ei ole oikea aika laiminlyödä kodin ylläpitohankkeita tai kodin sisä- ja ulkoasua. "Houkuttelet enemmän asunnonostajia ja korkeampia tarjouksia, jos kotisi on esitelty oikein potentiaalisille ostajille", Gelios sanoo. Hän suosittelee kiinnittämään huomiota julkisivuviehätykseen ja arvioimaan, millainen ensivaikutelma mahdollisilla ostajilla on, kun he katsovat kotiasi. "Voit tehdä yksinkertaisia päivityksiä, kuten leikata pensaita ja puita, raivata polkuja ja jopa lisätä aurinkoenergialla toimivia polkujen valoja."
Eikä se lopu tähän. "Raivaa noin puolet siitä, mitä kodissa tällä hetkellä on, tee pieniä korjauksia, kuten korjaa koliseva kattotuuletin tai tippuva hana etukäteen, jotta esittelykokemus olisi parempi", Walker neuvoo. Hän suosittelee myös, että koti puhdistetaan ammattimaisesti, sillä se osoittaa, että talosta on pidetty hyvää huolta, ja poistaa häiritsevät hajut ja nähtävyydet, jotka saattavat käännyttää ostajat pois.
Älä koskaan laita listalle sanoja "sellaisena kuin se on".
Koska kyseessä ovat edelleen myyjän markkinat, saatat ajatella, että kaikki käy, joten miksi sinun pitäisi korjata kotisi? "Asunnon myyjälle saattaa olla houkuttelevaa lisätä kuvaukseen sanat ’as is’, koska hän luulee, että se vapauttaa hänet kaikenlaisista korjauksista tai muutoksista", Gelios sanoo. Hän kuitenkin varoittaa, että nämä kaksi sanaa voivat itse asiassa pelottaa ostajat, jotka luulevat, että kiinteistössä on jotain vikaa.
Ja vaikka ostajat tulisivatkin asuntoon, he saattavat tehdä alihintaan tarjouksen niiden huolto- ja korjaustöiden perusteella, jotka olet jättänyt tekemättä. "Myyjä ei voi sulkea silmiään oman kotinsa puutteilta, sotkuisuudelta, joka häiritsee ostajaa näkemästä todellista potentiaalia, tai ilmeisiltä korjaustarpeilta – jotka paljastuvat, kun kotia kierretään henkilökohtaisesti", Walker sanoo.
