Asumisesta yhteisössä, jossa on asunnon omistajien yhdistys, joka tunnetaan myös nimellä HOA, on etuja. Mikä HOA kuitenkin on? HOA on yhteisön itsehallinnollinen organisaatio. Yhteisön jäsenet maksavat yhdistykselle maksuja, ja nämä HOA-maksut käytetään yhteisten alueiden hoitoon ja ylläpitoon.
HOA:n hallinnoimissa yhteisöissä kodinomistajien on noudatettava sääntöjä asiakirjassa, joka tunnetaan nimellä Covenants, Conditions, and Restrictions (CC&Rs). Yhdistystä puolestaan hallinnoidaan HOA:n säännöillä, joissa määritellään, miten yhdistystä tulisi johtaa. Sääntöjen mukaisesti HOA voi ajan mittaan antaa lisäsääntöjä ja -määräyksiä. Asunnonomistajat, jotka eivät noudata CC&Rs-sääntöjä tai muita yhteisön sääntöjä, voivat saada sakkoja, menettää pääsyn yhteisiin alueisiin ja joutua kohtaamaan muita rangaistuksia.
Jos asut HOA:n hallinnoimassa naapurustossa, saatat usein ajatella: "Minun HOA:ni on pahin mahdollinen!" Jos näin on, saattaa olla aika tutustua yhteisön sääntöihin ja määräyksiin perusteellisemmin. Hallituksen jäsenet saattavat käyttää väärin etuoikeuksiaan, tai he saattavat säätää epäoikeudenmukaisia, täytäntöönpanokelvottomia HOA-sääntöjä. Kun tiedät, mitkä säännöt eivät pidä paikkaansa, voit päättää, milloin sinun on vastustettava HOA:ta ja puolustettava oikeuksiasi. Huomaa kuitenkin, että HOA:ta koskevat säännöt vaihtelevat osavaltioittain, joten on tärkeää, että otat ensin yhteyttä paikallisiin viranomaisiin.
Mitä ovat täytäntöönpanokelvottomat HOA-säännöt?
Sääntöjä näyttää olevan kaikkeen – kiinteistöalan säännöistä asukasyhdistysten sääntöihin. HOA:si on kuitenkin saattanut lisätä sääntöjä ja määräyksiä, jotka eivät välttämättä ole täytäntöönpanokelpoisia. Esimerkiksi sääntöjä, jotka ovat ristiriidassa liittovaltion tai osavaltion lainsäädännön kanssa, joita sovelletaan valikoivasti tai epäjohdonmukaisesti tai jotka on annettu noudattamatta asianmukaisia menettelyjä, pidetään täytäntöönpanokelvottomina.
Aloita opettelemalla, miten löydät oman yhteisösi HOA:n säännöt. Jos sinulla ei ole kopiota CC&Rs-säännöistä, pyydä sellainen suoraan HOA:lta tai piirikunnan kirjaamosta. Lue säännöt huolellisesti läpi ja vertaa niitä alla lueteltuihin esimerkkeihin täytäntöönpanokelvottomista HOA-säännöistä. Jos jokin HOA:n säännöistä vaikuttaa kyseenalaiselta, varmista ennen kuin alat tehdä hälyä, että niitä ei todella pidetä kunnassasi täytäntöönpanokelpoisina.
Lisäksi säännöissä olisi selkeästi määriteltävä, mitkä kodin ja yhteisön ylläpitotehtävät ovat sinun vastuullasi ja mitkä HOA:n. Tämä voi auttaa ehkäisemään tulevia erimielisyyksiä, väärinkäsityksiä tai rikkomuksia.
1. Säännöt pannaan täytäntöön ilman valtuuksia
Vaikka HOA:lla on valtuudet laatia yhteisöä koskevia sääntöjä ja määräyksiä, sen valtuudet eivät ole rajattomat. HOA voi esimerkiksi määrätä sakkoja vain, jos yhteisön sääntöä on rikottu. HOA ei esimerkiksi voi yksinkertaisesti päättää sakottaa sinua ilman perusteita tai näyttöä sääntöjen rikkomisesta.
Jos sinusta tuntuu, että sinua on perusteettomasti sakotettu, tarkista yhteisön säännöt ja hae muutosta sakkoon HOA:lta, jos ei vaikuta siltä, että olet rikkonut sääntöjä. HOA:n riita-asioissa kokeneen asianajajan, kuten asunnon omistajien yhdistyksen asianajajan, palkkaaminen voi lisätä mahdollisuuksiasi muutoksenhaun onnistumiseen.
2. Valikoivasti täytäntöönpannut säännöt.
Mitä tapahtuu, kun HOA:n sääntöjä ei panna johdonmukaisesti täytäntöön? Jos HOA:si panee sääntöjä täytäntöön valikoivasti ja näyttää kohdistuvan vain tiettyihin henkilöihin tai ihmisryhmiin, kyse voi olla täytäntöönpanokelvottomista säännöistä. Erityisesti silloin, kun HOA panee sääntöjä täytäntöön vain suojattua henkilöryhmää vastaan, se saattaa rikkoa Fair Housing Act -lakia. Jos tällainen valikoiva täytäntöönpano todistetaan, HOA voi joutua syrjintäsyytteeseen.
Vastaavasti, jos tietty sääntö on ollut HOA:n säännöissä jo vuosia, mutta sitä pannaan täytäntöön vasta nyt, voit nostaa kanteen sääntöä vastaan.
3. Ilman enemmistöäänestystä hyväksytyt säännöt
Jokaisella HOA:lla on sääntöihin kirjatut menettelyt, joita on noudatettava, kun luodaan uusia sääntöjä tai muutetaan sääntöjä ja sääntöjä. Yleensä yhteisön jäsenten on äänestettävä ehdotetuista säännöistä. Jos HOA yrittää panna täytäntöön sääntöä, jota ei ole asianmukaisesti lisätty yhteisön sääntöihin ja määräyksiin, voit ehkä kiistää, rikotko todella sääntöjä. Etsi tietoa menettelyistä, joita HOA:lla on uusien sääntöjen laatimiseksi, ja selvitä, onko näitä menettelyjä todella noudatettu. (Tämä saattaa vaatia hieman tutkimustyötä ja HOA:n sääntöjen, pöytäkirjojen ja muiden asiakirjojen läpikäyntiä).
4. Syrjivät säännöt
Syrjintä, joka perustuu yksilön rotuun, vammaisuuteen, etniseen alkuperään, uskontoon, sukupuoleen tai perheasemaan, on kielletty Fair Housing Act -laissa. Joissakin osavaltioissa on säädetty lakeja, jotka estävät syrjinnän muiden tekijöiden, kuten seksuaalisen suuntautumisen ja sukupuoli-identiteetin perusteella. Jos haluat ilmoittaa syrjiviä HOA-lainsäädäntöjä koskevasta reilun asumisen valituksesta, ota yhteyttä Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriöön (U.S. Department of Housing and Urban Development) tai täytä sen verkkosivustolla oleva verkkolomake.
5. Sananvapauden loukkaukset
Sananvapaus on Yhdysvaltain perustuslain suojaama oikeus. HOA-sopimukset eivät voi olla ristiriidassa perustuslaillisten oikeuksien kanssa. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että HOA:n sopimukset eivät voi kieltää yksityishenkilöitä osoittamasta mieltymystään tiettyä poliittista puoluetta tai ehdokasta kohtaan kiinteistöllään. Esteettisyyden ja houkuttelevuuden vuoksi HOA voi kuitenkin laatia sääntöjä, joilla rajoitetaan sitä, mihin kiinteistölle saa sijoittaa poliittisia kylttejä. Jos olet sitä mieltä, että asunto-osakeyhtiönne loukkaa sananvapauttasi, valittakaa taloyhtiölle ja viekää asia tarvittaessa paikalliselle tai osavaltion viranomaiselle.
6. Toisen lisäyksen rikkomukset
Toinen lisäys suojelee oikeutta kantaa aseita. Vaikka HOA voi säätää rajoituksia ampuma-aseiden kantamiselle tai käytölle yhteisissä tiloissa, se ei voi laatia sääntöjä, jotka kieltävät tai rajoittavat asukkaita omistamasta ampuma-aseita. Kuten muidenkin sääntöjen kohdalla, joita et pidä täytäntöönpanokelpoisina, aloita kantelemalla hallitukselle tai hallinnointiyhtiölle ja pyydä tarvittaessa apua paikalliselta tai osavaltion viranomaiselta.
7. Uskonnonvapauden loukkaukset
Uskonnonvapaus on toinen perustuslain suojaama oikeus. Jos HOA:n säännöissä suljetaan nimenomaisesti tiettyjen uskonnollisten ryhmien jäsenet yhteisön ulkopuolelle tai estetään heidän pääsynsä yhteisiin tiloihin, nämä säännöt rikkovat Fair Housing Act -lakia. Vaikka säännöissä ei nimenomaisesti mainittaisikaan uskontoa poissulkemisen syyksi, voit silti nostaa kanteen taloyhtiön tai Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön kanssa, jos tarkoitus on selvästi uskonnollinen.
8. Liittovaltion tai osavaltion lain rikkominen
Kuten aiemmin mainittiin, HOA:t eivät voi panna täytäntöön sääntöjä, jotka ovat liittovaltion tai osavaltion lain vastaisia. Tutki liittovaltion lakeja, kuten Freedom to Display the American Flag Act -lakia, tai osavaltion lakeja, kuten Floridan lakeja, jotka estävät HOA:ta rajoittamasta sitä, minkä tyyppisiä kasveja asunnonomistajat voivat kasvattaa kiinteistöllään, selvittääksesi, yrittääkö HOA:si panna täytäntöön jotain, mitä sen ei pitäisi. Jos löydät lakeja, jotka ovat ristiriidassa HOA:n sääntöjen kanssa, aloita kiinteistönhoitoyhtiöstä ja pyydä tarvittaessa oikeusapua.
9. Satelliittilautasia ja antenneja koskevat rajoitukset
Jos HOA vaatii sinua poistamaan satelliittiantennin tai TV-antennit, voit ehkä taistella sääntöä vastaan. FCC:n OTARD-säännön (Over-the-Air-Reception Devices) mukaan HOA ei voi estää asukkaitaan asentamasta antenneja tai satelliittiantenneja kiinteistölleen. Muista kuitenkin, että HOA voi rajoittaa satelliittiantennien kokoa tai asettaa sääntöjä siitä, mihin satelliittiantenneja tai -antenneja saa sijoittaa.
10. Maisemointia koskevat rajoitukset
Joissakin osavaltioissa, kuten Floridassa, Teksasissa, Kaliforniassa ja Coloradossa, on lakeja, jotka estävät HOA:ta kieltämästä kuivuutta kestävien maisemien eli niin sanotun xeriscapingin käyttöä.
Samoin useissa osavaltioissa, kuten Havaijilla, Oregonissa, Floridassa, Coloradossa ja Kaliforniassa, on säädetty lakeja, joilla suojellaan asunnon omistajan oikeutta asentaa sähköauton latausasema kiinteistöönsä. Näissä osavaltioissa sijaitsevien HOA:iden CC&R:ien ei pitäisi sisältää lakeja, jotka kieltävät latausasemat.
11. Vaatetankokiellot
Vaatteiden pyykkinarut ovat säännöllisesti HOA:iden kohteena. Jotkut pitävät niitä silmänruokana ja yrittävät estää asukkaita ripustamasta pyykkiä ulos kuivumaan. Riippuen asuinpaikasta, HOA:n pyykkinaruja koskevat säännöt ja määräykset saattavat kuitenkin olla täytäntöönpanokelvottomia.
Muutamissa osavaltioissa, kuten Floridassa, Marylandissa ja Coloradossa, on "oikeus kuivata" -lakeja, jotka estävät HOA:ta antamasta sääntöjä, jotka kieltävät vaatteiden kuivaamisen ulkona. Muista kuitenkin, että HOA:n takapihasäännöissä voidaan yleensä edelleen määrätä, mihin pyykkinaruja saa sijoittaa tai kuinka suuria ne voivat olla.
