Yleisurakoitsijana toimiminen ei ole mikään mysteeri, vaikka siihen vaaditaankin jonkin verran ihmisten, talouden ja yleisen järjen tuntemusta. Jos joku ei ole koskaan tehnyt tätä työtä, tarvitaan valmiutta kysyä kysymyksiä, joista jotkut saattavat tuntua alkeellisilta tai jopa typeriltä. Ongelmanratkaisutaidosta on varmasti hyötyä. En suosittele, että aloittelija toimisi omana urakoitsijanaan, jos kyseessä on suuri työ – esimerkiksi uusi talo tai suuri lisäosa – mutta kohtuullisen kokoinen sisätilojen remontti voi olla varsin hyvin hoidettavissa.
Tämä herättää silti todellisen kysymyksen: Se ei ole Voinko tehdä sen?
Vaan pitäisikö minun tehdä se?
Hyödyt ja haitat
Paras argumentti oman urakoitsijan yrittämisen puolesta on voitto. Urakoitsijat ovat loppujen lopuksi voittoa tavoittelevia yrityksiä, joten 20-30 prosentin lisäys materiaalien ja työvoiman kustannuksiin voittona on täysin kohtuullista.
Jos olet oma pääurakoitsijasi, sinun ei tarvitse maksaa kenellekään tuota prosenttiosuutta.
Toisaalta on olemassa argumentteja sitä vastaan, että olet oma urakoitsijasi. Jos et esimerkiksi ole tyytyväinen valmiiseen tuotteeseen, et voi valittaa urakoitsijallesi, että työ ei ole tarpeeksi hyvä, ja kieltäytyä viimeisen maksun suorittamisesta. Puhuisit itsellesi, koska olet pääurakoitsija.
Tämä saattaa olla suurin yksittäinen syy olla ryhtymättä omaksi pääurakoitsijaksi. Jos palkkaat jonkun tekemään työn puolestasi ja sitten jokin menee pieleen, se ei luultavasti ole sinun ongelmasi, koska pääurakoitsijoille maksetaan siitä, että he ratkaisevat ongelmia ja saavat työn tehtyä. Kun palkkaat pääurakoitsijan, maksat hänen kokemuksestaan, pätevyydestään, kyvystään ennakoida ongelmia ja ennen kaikkea hänen halukkuudestaan ottaa lopullinen vastuu koko työstä. Hän hankkii luvat, tekee aikataulutuksen ja hoitaa alihankkijoiden ja tavarantoimittajien väliset riidat.
Jos siis päätät tehdä pääurakoitsijan työn, sinulla on unettomia öitä. Jos suuria ongelmia ilmenee, sinulla ei ole yhtä helppoa mahdollisuutta soittaa asianajajallesi ja sanoa hänelle: "Haasta se hemmetin pääurakoitsija oikeuteen, se on hänen vikansa." Omana urakoitsijana toimiminen ei tarkoita työkaluvyön solmimista ja vasaran heiluttamista koko päivää.
Omana urakoitsijana toimiminen voi tarkoittaa, että voit lisätä todennäköisyyttä saada juuri sitä, mitä haluat. Urakoitsijat tekevät rahaa toteuttamalla jokaisen työn yksinkertaisesti ja tehokkaasti, jotta he voivat siirtyä seuraavaan. Muutokset matkan varrella ja tavanomaisesta poikkeavat muutokset, jotka saavat työn kestämään pidempään, voivat aiheuttaa ärsytystä ja yhteistyöhaluttomuutta pääurakoitsijan taholta. Jos siis olet hyvin yksityiskohtainen ja aiot joka tapauksessa katsoa kaikkien olkapäiden yli, voi olla järkevää toimia omana työnjohtajanasi.
Consumers Unionin vuonna 1996 tekemän tutkimuksen mukaan noin puolet lukijoista käytti remonttivalvojaa remontin valvontaan. Tyytyväisyysaste oli suunnilleen sama niillä, jotka käyttivät ja niillä, jotka eivät käyttäneet. Ehkä Consumer Reportsin keskivertolukija on keskivertoa huolellisempi ja tietävämpi … mutta ehkä sinäkin olet.
Puhutaan nyt työn keskeisistä elementeistä.
Jos et halua tehdä sitä itse, voit pyytää ilmaisia, sitoumuksettomia arvioita lisensoiduilta yleisurakoitsijoilta lähelläsi. Etsi paikallisia ammattilaisia +
Alihankkijoiden palkkaaminen
Tämä on sinun vastuullasi, ja se on ratkaisevan tärkeää, sillä nämä naiset ja herrat ovat niitä, jotka itse asiassa remontoivat talosi puolestasi. He ovat kirvesmiehiä, putkimiehiä, sähköasentajia ja muita ammattilaisia, jotka muuttavat suunnitelmat asuintiloiksesi. Kuten minkä tahansa johtajan kohdalla, avaintaito on oikean henkilöstön löytäminen.
Tärkein toimija on todennäköisesti kirvesmies. Hän on henkilö, joka muokkaa tiloja määrittävän rakenteen. Hän rakentaa puitteet, jotka ovat sähköjohtojen, putkistojen, tuuletusaukkojen, puhelinlinjojen ja eristyksen matriisi. Hän palaa takaisin, kun kaikki tämä on karhennettu, ja peittää sen viimeistellyillä pinnoilla. Kirvesmies on keskeinen toimija, ja hänet on palkattava ensin.
Kirvesmies on ensisijainen alihankkijasi, joten pyydä häneltä apua sähköasentajan, putkimiehen tai muurarin löytämisessä. Äläkä huolehdi liikaa kaveripiiristä tässä. Useimmat kirvesmiehet suosittelevat ihmisiä, joiden kanssa he haluavat työskennellä, mutta vain harvat suosittelevat alihankkijoita, jotka eivät osaa työtään. He tietävät, ketkä ovat niitä tyyppejä, jotka sotkevat aikataulun ja tekevät huolimatonta työtä ja aiheuttavat ongelmia kaikille muille. He eivät halua näitä päänvaivoja sen enempää kuin sinäkään.
Löytääksesi kirvesmiehiä tai aliurakoitsijoita kysy ystäviltä ja naapureilta. Myös keltaiset sivut ovat hyvä lähde. Toinen vaihtoehto on käydä työmailla läheisillä asuinalueilla. Kävele suoraan sisään ja kysy pääkirvesmiestä, putkiurakoitsijaa tai sähköasentajaa. Mahdollisuudet ovat erinomaiset, että saat käyntikortin, puhelinnumeron tai mahdollisesti tapaamisen. Saatat jopa saada arvion työstäsi, jos sinulla on suunnitelmat mukanasi ja pomolla on tunti aikaa.
Toinen hyvä alihankkijoiden lähde ovat tavaratalot. Kysy putki-, sähkö- tai kaakelikaupoista, jotka käsittelevät ammattikuntia. Sinun pitäisi saada pari nimeä. Kysy muilta alihankkijoilta niiden ammattilaisten nimiä, joita he kunnioittavat ja joiden kanssa he ovat työskennelleet.
Tarkista jokaisen alihankkijan referenssit (asiakkaat, tavarantoimittajat, pankit ja muut). Pyydä useita alihankkijoita arvioimaan suuret työt ja vähintään kaksi pienistä töistä (olemassa olevan kylpyhuoneen putkitus muutostyön yhteydessä on pieni työ, kahden uuden kylpyhuoneen, pesuhuoneen ja porealtaan putkitus suuressa lisärakennuksessa on suuri työ). Tee kotiläksysi palkkaamistasi henkilöistä ennen kuin palkkaat heidät.
Kun olet tekemisissä alihankkijoiden kanssa, pidä mielessä, että useimmat heistä tarjoavat paljon töitä ja jotkut ottavat vastaan lähes kaikki heille tarjotut työt. Huono uutinen on se, että sinä, kertaluonteisena asiakkaana, saatat saada paikan heidän prioriteettilistansa loppupäässä, reilusti alempana kuin GC:t, jotka tulevat rakentamaan monia taloja tulevaisuudessa ja voivat siksi olla jatkuvia asiakkaita alihankkijoiden palveluille.
Sinun on varauduttava turhautumiseen ja aikatauluhuoliin, mutta toisaalta et ole ottamassa maailmaa vastaan aivan yksin. Alihankkijasi ovat myös tärkeitä liittolaisia, kun saat työsi tehtyä. He eivät ole paikalla vain saadakseen talosi rakennetuksi, vaan myös auttaakseen sinua tekemään sen. Saatat yllättyä siitä ylpeydestä, jota monet yksittäiset rakennusalan toimijat tuntevat työstään. Yritä käyttää tätä ylpeyttä ja henkeä hyödyksesi. Hyvä suunnittelu omalta osaltasi ja jatkuva yhteydenpito eri alihankkijoiden kanssa ovat molemmat välttämättömiä.
Monissa osavaltioissa ja kunnissa vaaditaan, että pääurakoitsijoilla on oltava toimilupa ja asianmukainen vakuutus, ennen kuin he voivat laillisesti mainostaa itsensä pääurakoitsijoiksi. Tällaisia vaatimuksia ei kuitenkaan ole olemassa kodinomistajalle, joka toimii omana pääurakoitsijanaan. Jos pidät siitä niin paljon, että haluat tehdä sen uudestaan jonkun muun puolesta, voit ottaa selvää, mitä vaatimuksia se asettaa.
Vakuutukset
Kun toimit itse GC:nä, tarvitset rakennuttajan riski- tai palovakuutuksen. Useimmissa osavaltioissa hinnat vaihtelevat yleensä vain vähän yhtiöittäin, koska niitä säännellään yleensä tarkasti, mutta tarkista vaadittavat paperityöt ja kustannukset vakuutusasiamieheltäsi, joka hoitaa kotivakuutustasi. Vakuutus on otettava käyttöön, kun rakennusmateriaalit saapuvat tai kun ensimmäinen työntekijä astuu työmaalle, sen mukaan, kumpi ajankohta on aikaisempi. Jos sinulla on rakennuslaina, pankki todennäköisesti vaatii, että sinulla on voimassa oleva vakuutuskirje käsilläsi, kun laina suljetaan. Kun työt on saatu päätökseen, voit muuttaa vakuutuksen jälleen tavanomaiseksi omakotivakuutukseksi.
Päätöksen tekeminen
Älä ota päätöstä olla oma pääurakoitsijasi kevyesti. Älä anna huomattavan rahasäästön mahdollisuuden sokaista itseäsi mahdollisille komplikaatioille ja konflikteille. Saatat kokea suurta tyydytystä siitä, että olet hoitanut koko prosessin itse, mutta sinun pitäisi myös luottaa siihen, että sinulla on aikaa, ihmissuhdetaitoja, organisointikykyä ja yksinkertaisesti halua pysyä kurssilla silloinkin, kun meno muuttuu hieman vaikeammaksi. Ja niin käy – yksikään rakennusprojekti ei ole ilman ylä- ja alamäkiä, takaiskuja ja turhautumista. Monien mielestä pääurakoitsijan rakentamisen todellisiin kustannuksiin lisäämä lisähinta on kohtuullinen hinta prosessin hallinnasta. Säästöjä on mahdollista saada, mutta sinun on myös investoitava aikaa ja sitoutumista. Sinun on koordinoitava alihankkijoiden toimintaa, laadittava aikataulut, maksettava laskut ja suoritettava useita muita tehtäviä. Mutta sinulla on myös toinen rooli, joka sinun on otettava hoitaaksesi.
GC:nä olet se henkilö, jonka pöydällä on "buck-stops-here" -kyltti. Päätökset, suuret ja pienet, ovat sinun tehtäväsi. Ympärilläsi on ammattilaisia, jotka auttavat vastaamaan kysymyksiin ja neuvovat, mutta viime kädessä sinun äänesi on auktoriteetin ääni.
Kysy siis itseltäsi, onko sinulla:
- Aikaa.
Ei, se ei ole kokopäivätyö. Sinun ei todennäköisesti tarvitse käyttää rakentamisen aikana enempää kuin kaksi tuntia päivässä. Silti sinun on oltava valmiudessa yllätysten ja hätätilanteiden varalta. Onko työpaikkasi tarpeeksi lähellä kotiasi ja onko aikataulusi niin joustava, että voit matkustaa työmaalle työaikana? Entä lounasaikaan? Oletko tavoitettavissa puhelimitse suurimman osan ajasta? - Sitoutuminen.
Älä ryhdy pääurakoitsijaksi hetken mielijohteesta. Et luultavasti pysty luovuttamaan sitä jollekin toiselle osan aikaa ilman, että joudut maksamaan itsellesi suurimman osan rahoista (tai enemmänkin), jotka toivoit säästäväsi. - Persoonallisuus.
No niin, nyt puhutaan oikeasti. Sinun on oltava johtaja. Se tarkoittaa, että sinun on oltava toisinaan kova alaisillesi. Silti et voi puuttua heidän työhönsä. Se on hieno raja. Onko sinulla tarpeeksi kärsivällisyyttä, kriittistä etäisyyttä ja ymmärrystä, jotta voit antaa ammattilaisten tehdä työn, jonka he osaavat tehdä paremmin kuin sinä, mutta silti tiedät vaistomaisesti, milloin sinun on puututtava asiaan?
Et halua tehdä sitä itse?Hanki ilmaiset, sitoumuksettomat arviot lisensoiduilta yleisurakoitsijoilta lähelläsi. Etsi paikallisia ammattilaisia +
